Có gì sau cơn sốt giá nhà chung cư?

Cơn sốt tìm kiếm nhà đất có trở thành cơn sốt nhà đất thực sự? Người mua có nhu cầu ở thực hay chỉ mong lướt sóng đầu tư? Sức mua không đến từ nhu cầu thực thì thị trường BĐS sẽ đi đâu, về đâu?

Chung cư Đại Thanh (Ảnh Báo Sài gòn Đầu tư tài chính)

Trước Tết, giá chung cư tăng nhẹ nhưng lượng giao dịch không nhiều

Ngày 12/1/2024, Bộ Xây dựng công bố báo cáo Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 4/2023. Báo cáo chỉ ra phân khúc căn hộ chung tư tiếp tục xu hướng tăng giá tại Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Tại Tp. Hà Nội, trong Quý 4.2024, giá chung cư tại quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; tại quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; tại quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; tại quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1% …

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá chung cư tại các dự án The Estella (Quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng khoảng 3,8%. Tuy nhiên phân khúc căn hộ tại Tp.HCM cũng có một số dự án giảm giá như The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4%; dự án Belleza Apartment (Quận 7) giảm khoảng 4,1%;  dự án Sunrise City View (Quận 7) giảm khoảng 4,6%….

Quý 4/2023, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 – 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2); giá bán căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Ghi nhận lượng giao dịch bất động sản nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong nửa năm cuối 2023 lại giảm so với 6 tháng đầu năm.

Sau Tết, giá leo thang và giao dịch vẫn thưa thớt

Sau Tết Nguyên đán, tin truyền tin, hàng loạt chung cư tại Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tăng giá mạnh nhất phải kể tới Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%, Chung cư Đại Thanh tăng 27%, Seasons Avenue tăng 26%.

Khu đô thị Timecity (Ảnh nguồn Timecity,vn)

Các dự án ven đô không thiếu cũng tăng. Giá bán tại dự án Gemek (Hoài Đức), với căn 2 ngủ 2 vệ sinh từ mức giá trung bình là 2,2 tỷ/căn thời điểm cuối năm ngoái, hiện giá chào bán đang ở mức 2,5-2,6 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng mạnh so với 3 tháng trước đó. Những căn 2 ngủ 2 vệ sinh tại dự án này cũng tăng từ mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn lên mức giá 2,4-2,6 tỷ đồng/căn. Dự án Golden Palace (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) với căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng tăng giá từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn lên mức giá 3,7-3,9 tỷ đồng/căn.

Trước tình trạng chung cư tăng giá mạnh, nhiều người “quay xe” tìm mua nhà đất thổ cư khiến đất thổ cư, đất nền cũng leo thang. Hàng loạt dự án khu đô thị mới cũng tăng mạnh quảng bá, tiếp cận khách hàng. Các nhà đầu tư đơn lẻ cũng ra sức chào bán các suất đất nền bị kẹt từ năm trước.

Cơn sốt thông tin nhà, giá đất không dừng tại Hà Nội, trong những ngày gần đây tới TP.HCM và một số tỉnh thành.

Thông tin nhà đất nóng lên từng ngày, tuy nhiên dòng tiền đã sẵn sàng quay trở lại thị trường bất động sản hay chưa? Người tìm kiếm mua nhà để ở hay đầu tư lướt sóng?

…Tại các Văn phòng Công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai

Một cuộc khảo sát thực địa tại các phòng công chứng và văn phòng đăng ký nhà đất ở Hà Nội đã được thực hiện bởi phóng viên Báo Tiền phong.

Đại diện một văn phòng công chứng tại quận Cầu Giấy cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, trung bình một ngày, công chứng khoảng 3 hồ sơ chuyển nhượng. Thị trường bất động sản không sôi động như đồn thổi.

Bà Từ Thị Kim Ngọc, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (Hà Nội) cho hay giao dịch chuyển nhượng tại khu vực này qua văn phòng không tăng và chủ yếu người dân đến làm giao dịch đảm bảo.

Ông Đặng Ngọc Quang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho biết: “Giao dịch chung cư sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội từ sau Tết Nguyên đán đến nay ít, thậm chí giảm hơn so với cuối năm 2023”.

Theo ông Quang, xu hướng đầu năm, người dân ít mua nhà. “Năm 2023 giao dịch sang tên sổ đỏ tại văn phòng giảm hẳn về số lượng và lượng giao dịch từ đầu năm 2024 đến nay không có gì đột biến”, ông Quang nói.

Phát biểu trong nhiều bài báo về tiềm năng thị trường BĐS, Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận thị trường không ở trong giai đoạn “sốt” bởi giao dịch có tăng nhưng không nhiều. Với người có nhu cầu ở thực vẫn cân nhắc, còn với nhà đầu tư vẫn lăn tăn thời điểm xuống tiền.

Cơn sốt giá đang khiến chung cư, nhà ở riêng lẻ đang ngày càng trở nên đắt đỏ, xa vời so với khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực. Liệu sự khan hiếm ở một phân khúc nhà ở trung cấp tác dụng khởi động một chu trình mới của thị trường bất động sản hay không?

Lo ngại giá leo thang ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường BĐS

Theo các chuyên gia, năm 2024 thị trường bất động sản được dự báo xuất hiện nhiều điểm sáng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và sắp tới là Luật Đất đai sửa đổi được ban hành; kinh tế vĩ mô hồi phục; lãi suất duy trì mặt bằng thấp; rủi ro thanh khoản giảm khi thực hiện cơ cấu nợ vay…

Tuy vậy, sự phục hồi thị trường cần có một quá trình. Các chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định thị trường bất động sản sẽ chuyển biến sáng hơn từ quý 2/2024 đến quý 1/2025. Từ quý 2/2025 đến quý 4/2025, thị trường mới thực sự khởi sắc và dần dần bước vào giai đoạn tăng trưởng của thanh khoản và giá bán. Từ sau quý 1/2026, thị trường bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định, nhiều loại hình mới xuất hiện.

Trong thời điểm này thị trường vẫn đang phải vượt qua nhiều khó khăn, thách thức. Dù nhu cầu bất động sản hiện tại đang lớn, sự quan tâm của người mua đã dần trở lại nhưng không nên ôm tâm lý bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên.

Ảnh minh họa (Nguồn CafeLand)

Các chuyên gia lưu ý, giao dịch bất động sản hiện nay vẫn rơi vào nhóm người mua ở thực, giá cả hợp lý. Người mua chưa mạnh dạn dùng đòn bẩy tài chính và phần lớn sức mua đến từ nhóm khách hàng có dòng tiền tích lũy nhàn rỗi tham gia bắt đáy.

Xu hướng đầu tư chưa trở lại nên việc vội vàng tăng giá lúc này có thể khiến giao dịch chịu ảnh hưởng. Nhà đầu tư không nên “đẩy” giá nhà đất lên cao, tránh rủi ro khi thị trường vẫn còn trong giai đoạn chớm hồi phục.