Đề xuất giảm tiền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở xuống 30-50%

Bộ Tài chính đề xuất giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở xuống 30% trong hạn mức và 50% ngoài hạn mức, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân trước bảng giá đất tăng cao.

• Chính quyền Trump lên kế hoạch cấm hoàn toàn Trung Quốc mua đất nông nghiệp của Mỹ
• Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở

Ngày 13/7, Bộ Tài chính cho biết đã trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, đề xuất giảm chi phí cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Động thái này xuất phát từ thực tế giá đất theo bảng giá đất mới tại một số địa phương tăng mạnh theo Luật Đất đai 2024, khiến người dân phải chịu chi phí cao khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần, tính bằng mức chênh lệch giữa giá đất trước và sau khi chuyển mục đích. Tuy nhiên, luật không quy định thu theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch, cũng không có chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Điều này dẫn đến gánh nặng tài chính cho nhiều gia đình, đặc biệt khi bảng giá đất mới tăng đột biến so với trước đây.

Để giải quyết vấn đề, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án. Phương án 1 giữ nguyên quy định hiện hành, yêu cầu người dân nộp toàn bộ chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới.

Phương án 2 áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm, cụ thể là 30% chênh lệch giá đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở và 50% cho diện tích vượt hạn mức. Phương án này áp dụng cho đất vườn, ao liền kề nhà ở hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, vốn được xem là đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với đất nông nghiệp thuần túy.

Ví dụ, tại TP.HCM, gia đình ông Nguyễn Quốc Hảo sở hữu thửa đất 260 m² tại đường Nguyễn Xiển, phường Long Bình, gồm nhà ở và đất vườn, thuộc quy hoạch khu dân cư.

Với hạn mức đất ở 160 m², giá đất ở 28,4 triệu đồng/m² và giá đất nông nghiệp 624.000 đồng/m², ông Hảo phải nộp 7,196 tỷ đồng theo cách tính hiện hành. Theo đề xuất, số tiền giảm còn 2,712 tỷ đồng. Tương tự, bà Nguyễn Thị Thúy có thửa đất 350 m² tại đường Trần Văn Mười, huyện Hóc Môn, với hạn mức 250 m², giá đất ở 19,6 triệu đồng/m² và giá đất nông nghiệp 625.000 đồng/m². Bà Thúy phải nộp 6,641 tỷ đồng theo cách hiện hành, nhưng chỉ còn 1,992 tỷ đồng theo đề xuất.

Bộ Tài chính cho rằng phương án thu 30-50% chênh lệch giá đất giúp giảm đáng kể chi phí cho người dân, đặc biệt ở các khu vực ven đô, nơi nhiều gia đình có nhu cầu xây nhà hoặc tách thửa cho con cái. Tuy nhiên, phương án này chưa giải quyết được khó khăn đối với đất nông nghiệp thuần túy chuyển sang đất ở. Tại TP.HCM, còn khoảng 13.035 thửa đất (chiếm 0,7% tổng số thửa đất) chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ yếu do vướng quy hoạch hoặc nhu cầu hợp thức hóa đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.

Bộ Tài chính đã khảo sát ý kiến từ các địa phương như Nghệ An, Ninh Bình, Bến Tre, Nam Định. Các địa phương này đồng ý với phương án thu theo tỷ lệ phần trăm, vì vừa giảm gánh nặng tài chính cho người dân, vừa đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả. Ngoài ra, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất nâng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên 65-70% giá đất ở, áp dụng cho đất nông nghiệp thuộc quy hoạch khu dân cư, nhằm giảm chênh lệch giá giữa hai loại đất.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, cho biết việc xác định giá đất cần hài hòa lợi ích giữa người bị thu hồi đất và người chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, giá đất theo khung giá Nhà nước thấp hơn giá thị trường, gây khó khăn cho việc bồi thường đất thu hồi. Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, yêu cầu bảng giá đất sát giá thị trường, được điều chỉnh hàng năm từ 1/1/2026. Các địa phương được phép điều chỉnh bảng giá đất trước thời điểm này để phù hợp thực tế.

Bộ Tài chính cũng lưu ý rằng Nghị định 103/2024 chưa quy định rõ nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất do lỗi kỹ thuật soạn thảo. Do đó, dự thảo sửa đổi bổ sung quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất một lần cho diện tích trong hạn mức giao đất ở. Chính phủ đang xem xét các phương án để ban hành quy định mới, đồng thời Bộ Tài chính kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2024 để đảm bảo thống nhất giữa luật và nghị định.