Bất động sản 2023: Doanh nghiệp ‘đóng băng’, đất nền tăng cả giao dịch lẫn tồn kho

Năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản ngừng kinh doanh có thời hạn tăng trên 47%, con số chính thức giải thể tăng gần 8% – Bộ Xây dựng cho biết tại báo cáo thông tin thị trường bất động sản quý 4/2023 và cả năm 2023 vừa công bố. 

• Ngày càng khó vay, lãi suất trái phiếu bất động sản lên tới 15%/năm
• Ban IV: Doanh thu các ngành hầu hết giảm sút, BĐS vẫn ‘đóng băng’

Tồn kho đất nền bằng 115,66% so với quý 3/2023

So với nửa đầu năm 2023, tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) trong 6 tháng cuối năm tăng 13%. Trong đó, lượng giao dịch tập trung vào nhóm đất nền, tăng 28,4% so với 6 tháng đầu năm; lượng giao dịch bất động sản nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) giảm 17%.

Mặc dù vậy, lượng tồn kho đất nền trên toàn quốc tiếp tục ở mức cao. Theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, tổng cộng khoảng 16.315 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) bị tồn kho tại các dự án trong quý 4/2023. Trong đó, chung cư 2.826 căn; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn; đất nền 8.316 nền. Theo đó, nhà ở riêng lẻ và đất nền các dự án chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt 31,7% và 50,9%.

Lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền trong quý 4 so với quý 3 lên tới 115,66% (tăng 15,66%). Kế đến là lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư bằng khoảng 88,42%; và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93%.

Theo báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ trong năm 2023 tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10-14% so với năm 2022. Đứng đầu là Đà Nẵng (giảm 13,1%), kế đến là Khánh Hòa (giảm 12,3%), TP.HCM (giảm 12%), Đồng Nai (giảm 10,9%), Hà Nội (giảm 10,8%).

Tuy nhiên, giá bán phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có mức giá cao mặc dù lượng giao dịch thấp.

• Xu hướng giá BĐS tăng chưa dừng, thực trạng ‘sốt’ đất diễn ra nhiều nơi

Các tập đoàn bất động sản cắt giảm hàng nghìn nhân sự

Các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 vẫn gặp nhiều khó khăn. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 4.725 doanh nghiệp, giảm 45,01% so với năm 2022; số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 1.286 doanh nghiệp (tăng 7,7%) và 3.705 doanh nghiệp (tăng 47,4%) so với năm trước, theo số liệu tổng hợp từ Cục Đăng ký kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang diễn ra không chỉ đối với các doanh nghiệp nhỏ mà cả các doanh nghiệp bất động sản lớn, như Tập đoàn Đất Xanh giảm 1.384 nhân sự, Đất Xanh Services giảm 1.245 nhân sự, Công ty cổ phần Vinhomes giảm 1.527 nhân sự…

Khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản được phân thành 3 nhóm.

(1) Vướng mắc về pháp lý dự án, như quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên;…

(2) Cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương gây khó khăn cho dự án trong việc giải phóng mặt bằng; chi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án; …

(3) Khó tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai). Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào các tháng cuối năm 2023…

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, theo công bố của Tổng cục Thống kê – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế.

Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với năm trước.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với năm trước.

Các ngành sản xuất, phân phối điện; tài chính ngân hàng xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt hơn 2,37 tỷ USD (tăng 4,9%) và gần 1,56 tỷ USD (gấp gần 27 lần), còn lại là các ngành khác.