Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia: Người tiêu dùng cần tỉnh táo trước “Bẫy quảng cáo bất động sản”

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia vừa lên tiếng cảnh báo người tiêu dùng cần tỉnh táo trước “ma trận” quảng cáo bất động sản để tránh rơi vào “bẫy kỳ vọng”. Nhiều quảng cáo chứa thông tin sai lệch, phóng đại tiện ích, cam kết lợi nhuận phi thực tế. Khi phát hiện ra sự khác biệt giữa quảng cáo và hợp đồng, nhiều người đã mất hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc mà không thể đòi lại.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh, trở thành một trong những lĩnh vực thu hút dòng vốn lớn. Song song với sự tăng trưởng này là sự bùng nổ của quảng cáo bất động sản trên mọi kênh: từ biển bảng, báo chí, truyền hình, đến mạng xã hội, livestream, video review, Google Ads, Facebook Ads. Tuy nhiên, đi cùng với sự sôi động là những rủi ro tiềm ẩn mà người mua nhà cần cảnh giác.

Những lời quảng cáo “có cánh” dễ khiến người mua sập bẫy

Các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến người tiêu dùng dễ bị cuốn vào “ma trận” quảng cáo là bởi cách thức truyền thông ngày càng tinh vi. Những câu giới thiệu dự án thường nhấn mạnh vào yếu tố cảm xúc, đánh vào tâm lý “sở hữu ngay – hưởng thụ liền” hoặc “đầu tư sinh lời siêu tốc”.

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia dẫn chứng một số ví dụ điển hình được ghi nhận trên các nền tảng mạng xã hội và website rao bán:

“Sống chuẩn resort ngay giữa lòng thành phố – chỉ từ 999 triệu đồng, thanh toán linh hoạt!”

“Đặt cọc hôm nay, nhận ngay suất lợi nhuận 20% sau 6 tháng!”

“Căn hộ view hồ bơi vô cực, đẳng cấp 5 sao, cam kết bàn giao đúng tiến độ!”

“Đầu tư ngay, chỉ cần 0 đồng vốn tự có – ngân hàng hỗ trợ vay đến 90% giá trị căn hộ!”

“Khu đô thị xanh chuẩn Singapore, tiện ích ngập tràn: trường học quốc tế, trung tâm thương mại, hồ cảnh quan trong mơ!”

“Chỉ 50 triệu giữ chỗ, cơ hội vàng sở hữu căn hộ trung tâm – số lượng có hạn!”

Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là nhiều quảng cáo chứa thông tin sai lệch, phóng đại tiện ích, cam kết lợi nhuận phi thực tế, khiến người tiêu dùng dễ rơi vào “bẫy” kỳ vọng. Khi phát hiện sự khác biệt giữa quảng cáo và hợp đồng, nhiều người đã mất hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc mà không thể đòi lại.

Quảng cáo sai lệch, thiếu minh bạch từ các chủ đầu tư

Một trong những hình thức quảng cáo sai lệch phổ biến hiện nay là việc chủ đầu tư đưa ra thông tin về các tiện ích không có thực trong dự án. Các tiện ích như hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao hoặc công viên thường xuyên được quảng cáo với những hình ảnh và thông tin mang tính hấp dẫn, nhằm thu hút khách hàng. Tuy nhiên, khi người tiêu dùng ký kết hợp đồng mua bán, họ phát hiện rằng những tiện ích này không có hoặc không được xây dựng như quảng cáo.

Trong một số trường hợp, các thông tin về tiện ích dự án được đưa ra rất chi tiết trong các tài liệu quảng cáo, như brochure, video giới thiệu, và các nền tảng truyền thông xã hội (website, YouTube, TikTok), với các lời hứa về các tiện ích như “Resort 5 sao”, “12 hồ bơi”, “Khu vui chơi cho trẻ em”, “Công viên xanh”, nhưng lại không được ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng mua bán.

Điều này dẫn đến sự khác biệt giữa thông tin quảng cáo và nội dung trong hợp đồng, khiến người tiêu dùng cảm thấy bị lừa dối khi nhận ra rằng những tiện ích này không hiện diện trong thực tế.

Một điểm đáng chú ý là trong một số trường hợp, thông tin quảng cáo được ghi chú một cách mập mờ là “mang tính chất minh họa”, “có thể thay đổi” hoặc “dự kiến sẽ có” mà không có sự giải thích rõ ràng về việc các tiện ích này có thể bị loại bỏ hoặc thay đổi khi dự án thực hiện. Việc này không chỉ khiến khách hàng bị hiểu lầm mà còn làm giảm độ tin cậy của thông tin mà khách hàng nhận được, từ đó ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của họ.

Sự tham gia của các kênh môi giới và đại lý

Các hành vi quảng cáo sai lệch, không minh bạch không chỉ có thể đến từ chủ đầu tư mà còn có thể đến từ những kênh đại lý và nhân viên môi giới bất động sản. Cùng một dự án, người mua có thể nhận được hàng chục thông tin khác nhau, tùy thuộc vào môi giới hay đại lý tiếp cận. Trong nhiều trường hợp, các đại lý và nhân viên môi giới bất động sản có thể đăng tải thông tin không chính xác về tiện ích của dự án chỉ để thu hút người mua, từ đó kiếm hoa hồng từ việc chốt giao dịch. Những hành vi này thường không bị kiểm soát chặt chẽ và khiến người tiêu dùng khó phân biệt giữa thông tin quảng cáo từ chủ đầu tư và từ các kênh trung gian.

Hệ quả tiềm ẩn của việc quảng cáo sai lệch, không minh bạch

Hành vi quảng cáo sai lệch, không minh bạch về các tiện ích và đặc điểm của dự án không chỉ làm mất niềm tin của người tiêu dùng mà còn có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý không nhỏ cho các chủ đầu tư. Các khiếu nại từ người tiêu dùng về việc không nhận được những tiện ích đã được quảng cáo có thể ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp, làm giảm khả năng bán hàng trong tương lai và thậm chí có thể dẫn đến việc bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người tiêu dùng có thể gặp phải những khó khăn trong việc yêu cầu giải quyết tranh chấp nếu không có sự minh bạch và rõ ràng trong các điều khoản hợp đồng. Việc thiếu thông tin chính xác có thể khiến người tiêu dùng không thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các cam kết đã đưa ra trong các chiến dịch quảng cáo.

Khuyến cáo của Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia tới người tiêu dùng

Trước thực trạng phản ánh của người dân về các quảng cáo mang tính chất sai lệch và thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia – Bộ Công Thương khuyến cáo người tiêu dùng nên thực hiện một số biện pháp sau trước khi tham gia các giao dịch bất động sản:

• Không tin tuyệt đối vào hình ảnh phối cảnh hoặc lời hứa miệng

Các hình ảnh 3D, phối cảnh dự án và video quảng cáo chỉ có tính chất minh họa, không phải căn cứ pháp lý. Người mua không nên đặt cọc chỉ vì bị thuyết phục bởi hình ảnh hoặc lời giới thiệu miệng của nhân viên môi giới. Cần hiểu rằng: quyền lợi thực tế của người tiêu dùng chỉ được đảm bảo bằng hợp đồng hợp pháp và hồ sơ pháp lý được cơ quan nhà nước phê duyệt.

• Lựa chọn kênh giao dịch uy tín

Người dân nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc các đại lý được ủy quyền chính thức, có hợp đồng phân phối rõ ràng và đầy đủ thông tin pháp lý. Hạn chế tối đa việc giao dịch thông qua cá nhân môi giới không có giấy ủy quyền hợp pháp, nhằm tránh rủi ro trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Khi nghi ngờ về tính xác thực của đơn vị phân phối, người tiêu dùng nên kiểm tra danh sách đại lý chính thức trên website của chủ đầu tư hoặc liên hệ trực tiếp qua số điện thoại hỗ trợ của doanh nghiệp.

• Yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin

Bên cạnh việc lựa chọn kênh giao dịch uy tín, người tiêu dùng nên đề nghị cung cấp thông tin chi tiết và rõ ràng về các tiện ích, dịch vụ của dự án, đồng thời đảm bảo những thông tin này được ghi đầy đủ trong hợp đồng mua bán.

Các cam kết về tiện ích cần phải được xác nhận trong hợp đồng để tránh trường hợp thông tin quảng cáo không khớp với thực tế. Nếu người tiêu dùng phát hiện có các nội dung không khớp giữa thông tin quảng cáo và các điều khoản trong hợp đồng, người tiêu dùng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin minh bạch và giải thích về các điểm không được phản ánh đầy đủ trong hợp đồng để đánh giá thêm về mức độ tin cậy của chủ đầu tư và dự án trước khi tiến hành ký kết hợp đồng.

• Yêu cầu cung cấp và đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc/ ký kết hợp đồng mua bán:

Trước khi đặt cọc/ ký kết hợp đồng, người tiêu dùng cần yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán để xem xét kỹ lưỡng từng điều khoản, đặc biệt là các điều khoản về tiện ích, dịch vụ, và các cam kết của chủ đầu tư. Nếu có bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng hoặc mơ hồ, người tiêu dùng nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích và làm rõ.

Từ 1/7/2025, các chủ đầu tư phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán chung cư, điều kiện giao dịch chung tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng trước khi giao dịch với khách hàng.

Vì vậy, trước khi thực hiện việc đặt cọc/ ký quỹ/ các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người tiêu dùng được quyền và nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng để nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định.