Bộ NN-MT đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất, đề xuất hai phương án bảng giá đất nhằm khắc phục bất cập hiện nay.

• Việt Nam yêu cầu 34 tỉnh, thành phố hoàn thiện kiểm kê đất đai năm 2024
• Bình Định: Chủ tịch phường cùng cán bộ địa chính bị bắt vì sai phạm đất đai

Ngày 29/7, Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10.

Dự thảo gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung, tập trung vào việc tăng vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và quyết định giá đất.

Theo dự thảo, việc định giá đất sẽ không dựa trên nguyên tắc thị trường. Thay vào đó, Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu, quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất). Kết quả định giá đất theo các phương pháp hiện hành chỉ là tài liệu tham khảo.

Ở thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn), giá đất do các bên thỏa thuận, nhưng Nhà nước kiểm soát thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, và hướng dẫn về không gian, hạ tầng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án xây dựng bảng giá đất. Phương án 1, Chính phủ ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, áp dụng từ ngày 1/1 năm đầu kỳ, theo khu vực và vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. UBND cấp tỉnh có quyền bổ sung bảng giá đất trong năm nếu cần thiết.

Phương án 2, bỏ giá đất cụ thể, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để điều chỉnh giá trong bảng giá đất hàng năm. UBND cấp tỉnh ban hành hệ số K từ ngày 1/1 năm tiếp theo của kỳ 5 năm.

Lý do sửa đổi được Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải thích là do định giá đất hiện nay phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn, dẫn đến kết quả thiếu thống nhất, không phản ánh đúng giá trị đất.

Điều này gây chậm tiến độ dự án, tăng chi phí, ảnh hưởng nhà đầu tư, và tạo tâm lý e ngại cho cán bộ do rủi ro trong định giá.

Đặc biệt, phương pháp thặng dư để định giá đất cho các dự án đầu tư phụ thuộc nhiều vào thông tin giá chuyển nhượng, mức giá thuê, và loại hình kinh doanh, trong khi thị trường đất đai thường biến động mạnh, thiếu ổn định.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết Luật Đất đai 2024 không yêu cầu bảng giá đất bám sát giá thị trường, nhưng thực tế cho thấy khoảng cách lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, gây bất cập trong nghĩa vụ tài chính.

TS Trần Việt Anh, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, nhận định giá đất bị đẩy lên do các yếu tố như quy hoạch, xây cầu, hoặc sáp nhập tỉnh, khiến bảng giá đất không phản ánh đúng thực tế nếu dựa trên giá sốt nóng.

Dự thảo cũng đề xuất mở rộng loại đất được chuyển mục đích làm dự án nhà ở thương mại, chỉ cần phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, không yêu cầu phải có đất ở như hiện nay.