Hà Nội: Chung cư giá dưới 45 triệu/m2 không có nguồn cung mới

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 ở Hà Nội vừa được Savills Việt Nam công bố hôm 11/7, chung cư giá dưới 45 triệu/m2 không có nguồn cung mới.

Nửa đầu năm 2024, phân khúc căn hộ 4 tỷ đồng chiếm 54% thị trường. Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết phân khúc này vốn không hẳn là “vừa túi tiền”, nhưng vẫn sẽ chiếm tỷ trọng chính đến cuối năm.

Nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2024 tại Hà Nội giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại đã cung cấp 2.637 căn, tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path.

Phân khúc căn hộ hạng B chiếm 96% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ 59%. Giá sơ cấp đạt 65 triệu đồng/m², tăng 10% theo quý và 24% theo năm.

Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có đầy đủ pháp lý và giá cả phải chăng hơn.

Bà Hằng cũng cho biết, nguồn cung tương lai ở phân khúc giá 3 tỷ cũng không nhiều. Người mua cần tính toán phương án mua từ thị trường thứ cấp, hoặc dịch chuyển ra các địa phương lân cận như Hưng Yên, thậm chí Bắc Ninh. “3 năm tới sẽ có khoảng 33.000 căn hộ mới được đưa ra trong khoảng giá nói trên. Như vậy, quyết định dịch chuyển hay không là ở người mua“, bà Hằng nói.

Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp Hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Hạng C sẽ đóng góp 25% nguồn cung tương lai.

Phân tích thu nhập, mức chi tiêu, tiết kiệm, và tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng của người mua, Savills tính toán phần lớn nguồn cầu vẫn là từ tầng lớp thu nhập trung bình. Nhóm này có khả năng chi trả cho căn hộ tầm dướng 3 tỷ. Đây là mức phổ biến của đa số nguồn cầu. Ở thị trường Hà Nội, các căn hộ 3 tỷ rất nhiều nhưng đã được lấp kín và chủ hộ để ở ổn định chứ không bán.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết: “Khi Luật đất đai có hiệu lực, dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ bất động sản mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần chờ khi có văn bản hướng dẫn luật, khi đó dự báo nguồn cung được cải thiện và giá sẽ ổn định hơn”.

Trong nửa cuối năm 2024, 8 đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 13.460 căn hộ Hạng B. Sẽ không có nguồn cung hạng A và hạng C mới, Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm sẽ cung cấp 93% thị phần. Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường.

Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385ha), Thành phố thông minh Bắc Hà Nội (272ha) và Vinhomes Wonder Park (133ha). Các dự án lớn sẽ đóng góp 40% nguồn cung tương lai.