Nhà ở xã hội có thể vẫn được bán theo giá thị trường sau 5 năm

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được chỉnh lý theo hướng người sở hữu nhà ở xã hội có thể bán lại theo giá thị trường sau 5 năm, nhưng người mua vẫn phải thuộc nhóm đủ điều kiện hưởng chính sách. Phương án này nhằm cân bằng quyền lợi người sở hữu và mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở.

• Chung cư sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình

• Chuyên gia đến Đà Nẵng có thể được hỗ trợ thuê nhà 15 triệu đồng mỗi tháng

Bộ Xây dựng cân nhắc lại phương án chuyển nhượng

Ngày 15/11/2026, thông tin từ dự thảo báo cáo tiếp thu, chỉnh lý Luật Nhà ở sửa đổi cho thấy Chính phủ đang xem xét phương án chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm theo hướng có thể tiếp tục áp dụng giá thị trường, thay vì khống chế giá bán lại như đề xuất trước đó.

Theo phương án do Bộ Xây dựng đề xuất ban đầu, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc nhóm đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, vấn đề giá bán lại vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Một số đại biểu Quốc hội cho rằng nếu không kiểm soát giá chuyển nhượng, nhà ở xã hội có thể trở thành cơ hội đầu cơ, làm giảm khả năng tiếp cận nhà của những người thực sự có nhu cầu.

Tại phiên thảo luận cuối tháng 10, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh từng cho biết nhà ở xã hội được xây dựng nhằm hỗ trợ người khó khăn về thu nhập, do đó không nên cho phép bán lại theo giá thị trường sau 5 năm.

Dù vậy, trong báo cáo tiếp thu, chỉnh lý mới, Bộ Xây dựng đã nêu những khó khăn nếu áp dụng cơ chế kiểm soát giá bán lại.

Khó kiểm soát giá chuyển nhượng

Theo cơ quan soạn thảo, việc quy định mức giá bán lại nhà ở xã hội có thể làm phát sinh thủ tục hành chính để xác định giá trị chuyển nhượng. Nếu xảy ra sai lệch trong quá trình định giá, trách nhiệm của các bên liên quan cũng khó phân định.

Bên cạnh đó, việc xác định giá bán lại trong từng trường hợp không đơn giản do giá trị căn nhà chịu ảnh hưởng của vị trí, chất lượng công trình, thời điểm giao dịch và biến động thị trường.

Bộ Xây dựng cũng cho biết đã tiếp nhận nhiều ý kiến đề nghị xem xét lại phương án không cho phép bán nhà ở xã hội theo giá thị trường sau 5 năm. Các ý kiến cho rằng quy định này tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân và có thể phát sinh phản ứng xã hội.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Vì vậy, việc hạn chế quyền chuyển nhượng đối với căn nhà đã thuộc sở hữu của người dân cần được cân nhắc kỹ.

Người mua lại vẫn phải thuộc nhóm được hưởng chính sách

Điểm đáng chú ý trong phương án đang được chỉnh lý là việc có thể tiếp tục cho phép bán theo giá thị trường không đồng nghĩa với chuyển nhượng tự do cho bất kỳ người nào.

Theo dự thảo, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, chủ sở hữu vẫn chỉ được bán lại cho người thuộc nhóm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Các nhóm này gồm người có công với cách mạng; hộ nghèo, cận nghèo; người thu nhập thấp; công nhân tại doanh nghiệp, hợp tác xã; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức; người trả lại nhà công vụ và người bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Như vậy, phương án đang được cân nhắc có hai nội dung riêng biệt: giá chuyển nhượng có thể theo cơ chế thị trường, nhưng đối tượng nhận chuyển nhượng vẫn bị giới hạn theo chính sách nhà ở xã hội.

Đối với những căn nhà đã thanh toán đủ tiền và đáp ứng thời hạn 5 năm trước ngày luật mới có hiệu lực dự kiến, Chính phủ đề xuất không giới hạn nhóm người mua lại, tức tiếp tục áp dụng cơ chế thị trường như quy định hiện hành.

Luật mới dự kiến có hiệu lực từ tháng 7/2027

Theo Luật Nhà ở năm 2023, người mua nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể chuyển nhượng theo cơ chế thị trường, không bị giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang xem xét thay đổi quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ, mua nhà giá ưu đãi rồi bán lại hưởng chênh lệch.

Quốc hội dự kiến xem xét, biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi tại phiên họp ngày 21/11/2026. Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.

Từ nay đến năm 2030, Chính phủ giao các địa phương phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội, trong đó 191.023 căn dành cho thuê và 708.834 căn để bán, thuê mua.

TP.HCM được giao chỉ tiêu cao nhất với 181.257 căn; Hà Nội 84.000 căn; Đồng Nai 60.054 căn; Hải Phòng 32.850 căn và Đà Nẵng 26.279 căn.