BĐS Trung Quốc: Sau Evergrande phải thanh lý tài sản, tiếp theo có thể đến Country Garden

Tập đoàn bất động sản Evergrande Trung Quốc đã bắt đầu quá trình thanh lý tài sản, động thái cho thấy việc vô vọng tái cơ cấu nợ. Một nhà phát triển bất động sản lớn khác là Country Garden ngày 28/2 cũng nhận được văn bản đề nghị thanh lý, điều này một lần nữa phủ bóng đen lên thị trường bất động sản Trung Quốc.

Country Garden nhận được văn bản đề nghị thanh lý

Do không trả được nợ, nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Country Garden cho biết ngày 28/2 đã nhận được văn bản đề nghị thanh lý.

Country Garden đã đưa ra thông báo rằng công ty được biết Tập đoàn Ever Credit Limited (Tập đoàn Kingboard, bên ý kiến) vào ngày 27/2/2024 đã trình văn bản ý kiến lên Tòa án cấp cao của Đặc khu hành chính Hồng Kông yêu cầu giải thể Country Garden, nội dung liên quan đến một khoản vay có thời hạn chưa thanh toán với số tiền gốc xấp xỉ 1,6 tỷ đô la Hồng Kông và lãi tích lũy.

Theo Mục 182 của Pháp lệnh Giải thể, nếu Country Garden cuối cùng bị giải thể do văn bản ý kiến, thì mọi hoạt động chuyển nhượng cổ phần của Country Garden kể từ thời điểm đó sẽ không có hiệu lực nếu không được Tòa án Tối cao của Hồng Kông chấp thuận.

Country Garden cho biết sẽ phản đối văn bản ý kiến này, việc nộp văn bản ý kiến này không có nghĩa là có thể thành công thanh lý công ty. Cho đến nay, Tòa án Tối cao Hồng Kông vẫn chưa ban hành lệnh giải thể Country Garden. Được biết Country Garden sẽ tìm kiếm tư vấn pháp lý và thực hiện mọi hành động cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Tòa án Tối cao Hồng Kông đã ấn định ngày xét xử đầu tiên của văn bản ý kiến này là ngày 17/5/2024.  

Trong phiên giao dịch chiều 28/2, giá cổ phiếu Country Garden Hồng Kông giảm 11%, trong khi chỉ số Hang Seng Index giảm 1,3%. Trong 12 tháng qua, giá trị cổ phiếu của Country Garden đã giảm hơn 70%.

Tháng 10 năm ngoái, Country Garden đã không hoàn trả được 15 triệu USD tiền lãi trái phiếu, phải thành lập cái gọi là “nhóm tạm giữ trái phiếu” gồm các trái chủ quốc tế. Hiện không rõ liệu các cuộc đàm phán tái cơ cấu đã bắt đầu hay chưa.

Tính đến cuối tháng 6/2023, tổng nợ phải trả của nhà phát triển bất động sản này là 1.360 tỷ nhân dân tệ (188,9 tỷ USD), gần tương đương với tổng tài sản của Country Garden là 1.430 tỷ nhân dân tệ.

Đáng chú ý là Tập đoàn Kingboard cũng là một trong những cổ đông của Country Garden. Ngày 30/8 năm ngoái, Country Garden đã đưa ra thông báo cho biết công ty đã đồng ý phát hành 350.649.350 cổ phiếu với giá 0,77 đô la Hồng Kông mỗi cổ phiếu, việc phát hành không liên quan tiền mặt từ các nhà đầu tư, chỉ nhằm bù đắp khoản nợ 2,7 triệu đô la Hồng Kông, phát hành này dành cho Tập đoàn Kingboard niêm yết ở Hồng Kông. Việc phát hành cổ phiếu này của Country Garden tương đương 1,27% vốn cổ phần của công ty trước đợt phát hành và tương đương 1,25% vốn cổ phần mở rộng sau khi đợt phát hành hoàn tất [đồng nghĩa tỷ lệ sở hữu của các cổ đông bị sụt giảm].

Làm trầm trọng thêm khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc

Reuters ngày 28/2 bình luận rằng vào thời điểm Bắc Kinh đang cố gắng thúc đẩy niềm tin vào ngành bất động sản chiếm 1/4 GDP của Trung Quốc, văn bản đề nghị thanh lý đối với Country Garden có thể khơi lại mối lo ngại của người mua nhà và các chủ nợ về cuộc khủng hoảng nợ ngành bất động sản Trung Quốc.

Nếu thanh lý Country Garden sẽ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc, gây áp lực lớn hơn lên các tổ chức cho vay trong nước và có thể trì hoãn triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản và thậm chí của toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Văn bản đề nghị thanh lý Country Garden được đưa ra sau một tháng từ khi chính thức mở thủ tục thanh lý đối với Evergrande (trở thành nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ lên tới hơn 300 tỷ USD, bị Tòa án Tối cao Hồng Kông ra lệnh thanh lý). Tập đoàn Evergrande hiện phải đối mặt với quá trình tái cơ cấu phức tạp mà một số nhà đầu tư tin rằng có thể kéo dài hơn một thập niên.

Kể từ năm 2021 sau những động thái pháp lý trấn áp đối với ngành xây dựng Trung Quốc do nợ nần gây ra khủng hoảng thanh khoản, lĩnh vực bất động sản là xương sống của nền kinh tế Trung Quốc lớn thứ hai thế giới đã sa lầy hết cuộc khủng hoảng này đến cuộc khủng hoảng khác. Kể từ đó, hàng loạt chủ đầu tư vỡ nợ, vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nhiều chủ đầu tư đã hoặc đang tiến hành các thủ tục cơ cấu lại nợ để tránh phải đối mặt với thủ tục phá sản hoặc thanh lý.

Dữ liệu cho thấy giá xây dựng nhà ở mới tại Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng 1. Bất chấp những nỗ lực của Bắc Kinh nhằm phục hồi nhu cầu bất động sản, phần nào đã ổn định được mức nhất định tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc, tuy nhiên xu hướng giảm trên bình diện toàn quốc vẫn tiếp tục.

Trong bối cảnh các công ty phát triển nhà ở tại Trung Quốc ngập trong nợ nần phải trì hoãn hoặc đình chỉ xây dựng các dự án nhà ở mới, nhiều người đã đầu tư mua “căn hộ trong tương lai” cũng bị trì hoãn, trong khi đa số không còn dám đầu tư mua nhà.

Bất động sản Trung Quốc “còn xa mới chạm đáy”

Theo WSJ ngày 26/2, sự suy thoái của ngành bất động sản Trung Quốc ngày càng trầm trọng, lượng hoàn thành những căn hộ mới ở Trung Quốc đang sụt giảm mạnh và các nhà phát triển bất động sản ngập trong nợ nần không thể đủ vốn để hoàn thành các dự án, khiến cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc không ngừng tồi tệ hơn.

Thông tin WSJ cho hay, tin xấu mới nhất là giá nhà ở trung bình tại 70 thành phố lớn và vừa đều sụt giảm mạnh – phản ánh tình hình suy thoái chung của thị trường bất động sản Trung Quốc. Tình hình khiến các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh phải đau đầu với các biện pháp cứu vãn hy vọng vực dậy thị trường bất động sản, tuy nhiên mọi biện pháp cho đến nay đều vô vọng, đã đẩy nhiều nhà phát triển đến bờ vực sụp đổ và làm tổn hại nghiêm trọng niềm tin vào nước này.

Người phụ trách bất động sản của Centaline – tổ chức quản lý tài sản lớn nhất Hồng Kông, ông Liu Yuan cho biết đáy giá nhà đất Trung Quốc còn xa mới chạm đến, điều này sẽ không xảy ra vào năm 2024.

Nghiệp vụ tái cơ cấu nợ nóng lên

Các nguồn tin gần đây cho thấy, nhiều tổ chức tư vấn quản lý và ngân hàng đầu tư quốc tế đã thuê thêm nhân lực ở Hồng Kông để mở rộng quy mô bộ phận dịch vụ tái cơ cấu nợ. 

Ngành bất động sản được biết đến là trụ cột chính của nền kinh tế Trung Quốc, tuy nhiên các biện pháp quản lý mạnh mẽ kể từ năm 2021 đã làm gia tăng rủi ro thanh khoản và khiến các công ty bất động sản rơi vào khủng hoảng tài chính. Cho đến nay, ít nhất 20 công ty bất động sản Trung Quốc niêm yết tại Hồng Kông đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài, phải đàm phán cơ cấu lại nợ với các chủ nợ, nếu không họ có thể phải đối mặt với nguy cơ bị thanh lý.

Trong bối cảnh đó, một số tổ chức tư vấn quản lý và ngân hàng đầu tư quốc tế đã tăng số lượng nhân viên ở Hồng Kông để mở rộng bộ phận tái cơ cấu nợ. Ví dụ một trong những công ty là Ammann Consulting có trụ sở tại New York, số lượng nhân viên trong các bộ phận liên quan đến Trung Quốc là khoảng 260 người tính đến cuối tháng 1 năm nay, trong khi trước đó 1 năm có khoảng 200 nhân viên. Hai giám đốc điều hành của công ty này mới đây cũng được tòa án Hồng Kông bổ nhiệm làm người phụ trách thanh lý Tập đoàn Evergrande.

Mặc dù Ammann không xác nhận kế hoạch tuyển dụng liên quan này, tuy nhiên thông tin dẫn lời những người quen thuộc với vấn đề này cho biết công ty vẫn tiếp tục thành lập thêm các bộ phận “tái cơ cấu nợ” và “kết quả hoạt động doanh nghiệp”.

Một trường hợp khác như Ngân hàng đầu tư Hualien có trụ sở tại Los Angeles Mỹ cũng đang mở rộng hoạt động “tái cơ cấu nợ”. Nguồn tin WSJ dẫn lời người phát ngôn của công ty cho biết: “Trong giai đoạn vừa qua, quy mô của nhóm đã tăng hơn 50%”.

Việc các công ty tư vấn đa quốc gia tuyển dụng số lượng lớn chuyên gia tái cơ cấu nợ là bức tranh trái ngược hoàn toàn tình hình giảm nhân sự quy mô lớn của các ngân hàng đầu tư ở Hồng Kông và Trung Quốc. Tình trạng giảm nhân sự dự kiến tại các tổ chức liên quan ở Trung Quốc sẽ tăng nhanh trong năm nay khi kinh tế và thị trường nước này suy thoái trầm trọng hơn.