Đấu giá ‘thâu đêm suốt sáng’ rồi bỏ cọc – Nên tăng tiền cọc hay siết tài sản đảm bảo?

Trước hiện trạng nhiều lô đất vùng ven Hà Nội được bỏ giá trúng thầu gấp 8-16 lần giá khởi điểm, giá chung cư tăng đột biến…, một số đại biểu đặt vấn đề về tình trạng “đấu giá – bỏ cọc”, thông đồng đẩy giá để lũng đoạn thị trường. Giải pháp tăng tiền cọc hay người tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực tài chính mở ra nhiều vấn đề cần thảo luận.  

• Hoài Đức tạm dừng đấu giá đất để chấn chỉnh
• Phiên đấu giá đất ở Hoài Đức kết thúc với giá trúng thầu cao nhất 133,3 triệu đồng/m2

Ngày 28/10, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội thảo luận về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy (đoàn Bắc Kạn) cho hay từ đầu năm đến nay, giá đất bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ chung cư đến nhà liền kề, đến biệt thự…

“Không chỉ các khu vực trung tâm mà sức nóng còn lan sang các quận, huyện vùng ven đô, nhất là sự tăng giá đột biến ở các chung cư (cả chung cư mới và cũ), tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời gian trước đây” – bà Thủy nhận định.

Có vụ giá đất ở huyện ven đô lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 (*), tương đương với đất dự án đã đầu tư hạ tầng. Đại biểu Thủy cho rằng đầu cơ, thổi giá là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao, giá đất liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân.

Tăng tiền cọc sẽ khiến ít người tham gia, hay hạn chế được việc bỏ cọc?

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội), nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cho rằng giá bất động sản cao bất thường do người mua nhà, đất để tích lũy tăng cao khiến dòng tiền đẩy vào bất động sản cao, không chảy vào kinh doanh sản xuất. Nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm, trong khi các lực lượng thị trường như môi giới, đấu giá cố tình đẩy giá.

“Môi giới tung tin để thổi giá, người đấu giá cố tình bỏ giá cao để đẩy giá thị trường. Dư luận cho rằng doanh nghiệp bắt tay đưa giá cao để thiết lập một mặt bằng giá”, ông Cường nói.

Đề xuất giải pháp ngăn chặn việc “đấu giá – bỏ cọc”, ông Cường cho rằng không nên tăng tiền đặt cọc vì nếu tăng sẽ hạn chế số người tham gia, mất đi tính cạnh tranh.

Thay vào đó, ông Cường đề xuất cần yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh được khả năng tài chính để mua tài sản, nhằm loại bỏ những người chỉ đấu giá để bán lại. Ông Cường cho rằng cần thực hiện ngay Điều 31 Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu trên thị trường thứ cấp, đồng thời cần xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp tại một số thành phố lớn, nhằm quản lý minh bạch hoạt động của thị trường.

Đối với vấn đề nhà ở xã hội, đại biểu Cường đề nghị cần tăng cung nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp, để họ có thể thuê nhà suốt đời và chuyển sang mua nhà thương mại khi đủ điều kiện.

Giơ bảng tranh luận, đại biểu Dương Văn Phước (đoàn Quảng Nam), Chánh Văn phòng Đoàn Quảng Nam cho rằng cần tăng giá cọc để hạn chế tình trạng biến đấu giá thành công cụ để lũng đoạn thị trường.

Ông Phước nêu phiên đấu giá một mỏ cát ở Quảng Nam, với giá khởi điểm hơn 1 tỷ đồng, nhưng sau 200 vòng đấu giá, giá đã vọt lên 375 tỷ đồng. Theo quy định, giá cát là 150.000 đồng/m3, nhưng sau đấu giá, giá đã tăng lên 2,3 triệu đồng/m3.

Mục tiêu của những người tham gia đấu giá là thắng bằng mọi giá, nhằm có thể bỏ cọc, ông Phước nhận định. Tình trạng này cho thấy các doanh nghiệp đang lũng đoạn và độc quyền, đẩy giá lên cao, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến các công trình đầu tư công ở Quảng Nam.

Ông Phước cũng nêu tại Hà Nội, nhiều phiên đấu giá đất “thâu đêm suốt sáng”, như phiên ở quận Hà Đông ghi nhận người trúng giá đất cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2. Theo ông Phước, ở đây có dấu hiệu bất thường, dẫn đến nguy cơ trả giá cao rồi bỏ cọc.

Đưa thêm minh chứng, đại biểu đoàn Quảng Nam dẫn báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường rằng sau khi kiểm tra đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, có 56/58 lô đất trúng giá cao. Người trúng thầu đấu giá xong có dấu hiệu bỏ cọc. “Đấu giá mà không thực chất sẽ trở thành công cụ lũng đoạn thị trường”, đại biểu Phước nêu.

Để khắc phục tình trạng bỏ cọc, trục lợi, đại biểu Phước cho rằng cần tăng giá tiền đặt cọc theo từng vòng, theo lũy tuyến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc. Ngoài ra, cần phải có chế tài mạnh để cấm các doanh nghiệp tiếp tục đấu giá trên một số lĩnh vực, ví dụ như đấu giá vật liệu xây dựng. “Có như vậy, chúng ta mới hạn chế được các trường hợp bỏ cọc” – ông Phước nói.

• Nguy cơ từ những vụ thổi giá đất đấu giá vùng ven – Lo ngại một thế hệ không mua được nhà

Siết tài sản đảm bảo tiền cọc

Sát giờ nghỉ trưa, đại biểu Hoàng Văn Cường phản biện lại đại biểu Dương Văn Phước về lý do vì sao không nên tăng phí đặt cọc.

Ông Cường cho rằng hiện nay phí đặt cọc đang được quy định từ 5-20%. “Chẳng hạn như, giá bất động sản ban đầu là 10 tỷ thì phí đặt cọc là 2 tỷ, không phải ai tham gia đấu giá thì đều được mua bất động sản đó ngay, 10 người tham gia thì chỉ được 1 người mua. Chi phí dồn tiền đặt cọc vào đó đã tạo ra cản trở tâm lý nên rất ít người tham gia đăng ký mua”, ông Cường phân tích.

Từ góc nhìn này, đại biểu Cường cho rằng không nên tăng phí đặt cọc, mà cần tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá.

Ông Cường đề xuất người mua cần minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ; nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bằng tài sản tương đương với giá trị bỏ giá thắng cuộc trong đấu giá. “Như vậy, anh trả giá cao lên bao nhiêu cũng được nhưng khi bỏ cọc thì tài sản của anh sẽ bị đưa ra tòa để xử lý”, ông Cường cho hay.

Đại biểu đoàn Hà Nội cho rằng quy định này phải làm trước khi minh chứng được hồ sơ và hoàn toàn có đủ điều kiện và có đủ thời gian để người tham gia đấu giá chuẩn bị cũng như cơ quan quản lý đấu giá có thể kiểm soát.

Đầu phiên thảo luận buổi chiều, đại biểu Phước bày tỏ đồng tình với ý kiến của đại biểu Cường khi cả hai cùng nhằm ngăn chặn việc bỏ giá cao và bỏ cọc.

Riêng về vấn đề tiền đặt cọc, ông Phước cho rằng đây là vấn đề rất phức tạp và cần phải có giải pháp nhằm lập lại trật tự trong đấu thầu, tăng khả năng kiểm soát của Nhà nước, hạn chế được tình trạng đầu cơ, trục lợi trong quá trình đấu thầu.

Về việc xác định năng lực của nhà thầu, vị đại biểu đoàn Quảng Nam cho rằng việc này chỉ có thể thực hiện được ở lần đấu giá đầu tiên, còn ở các lần sau đó thì giá đã tăng lên rất cao, không thể dựa vào thời điểm ban đầu để đánh giá năng lực.

(*) Ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất, giá khởi điểm từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2. Lô trúng cao nhất lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, nằm ở vị trí góc. Với diện tích 64,95 m2, tổng số tiền nhà đầu tư phải trả cho lô đất này khoảng 6,5 tỷ đồng.

Ngày 30/8, tại phiên đấu giá đất tại huyện Mỹ Đức có lô có giá khởi điểm là 3,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 56,680 triệu đồng, cao gấp 16 lần. Ngày 19/10, một phiên đấu giá đất tại quận Hà Đông (Hà Nội) có giá trúng thầu 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm.