Nguy cơ từ những vụ thổi giá đất đấu giá vùng ven – Lo ngại một thế hệ không mua được nhà

Phan Vũ
•
Thứ Năm, 22/08/2024

Các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội gần đây có giá trúng thầu cao bất thường, gấp tới gần 20 lần giá ban đầu, đang đặt ra nhiều lo ngại cho thị trường bất động sản trong tương lai.

bat dong san chung cu tp.hcm nha chung cu 491165419 — Từ năm 2019, khi giá nhà đất tại TP.HCM có xu hướng giảm nhiệt thì lại là thời điểm giá nhà đất tại Hà Nội tăng không ngừng. (Ảnh minh hoạ: Andrew V Marcus/Shutterstock)

Có dấu hiệu thổi giá để đầu cơ trục lợi

Phiên đấu giá đặc biệt kéo dài từ 9h ngày 19/8 đến 4h30 sáng ngày 20/8 mới kết thúc, 19 lô đất thuộc xã Tiền Yên, Hoài Đức (Hà Nội) đều được đấu giá thành công với giá trúng thầu cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, thấp nhất 91,3 triệu đồng/m2.

Lô có giá trúng thầu cao nhất cao gấp 18 lần giá ban đầu. Lô có giá trúng thầu thấp nhất cũng cao hơn tới 12,5 lần giá khởi điểm.

Trước đó một tuần, phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, cũng có giá trúng thầu dao động từ 63 đến 100 triệu đồng/m2, cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với giá phổ biến trên thị trường.

Còn trong tháng 7, huyện Đan Phượng tổ chức đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ và Phương Đình, có 1.252 bộ hồ sơ nộp vào tham gia đấu giá. Kết quả, có lô đất tại xã Hạ Mỗ được trả giá sốc lên đến 99,2 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần giá thị trường.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, giá trúng thầu cao ngất ngưởng tại các phiên đấu giá này là bất thường và không loại trừ có yếu tố tạo sóng, đẩy giá để đầu cơ trục lợi.

Trước tình trạng này, ngày 21/8, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết đã phối hợp với cơ quan công an để xác minh, làm rõ việc một nhóm đối tượng tham gia đấu giá đất với mục đích “đẩy giá” đất nền.

Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho hay qua theo dõi, nắm bắt tại các phiên đấu giá gần đây cho thấy, một số nơi có mức giá trúng cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung của khu vực (tăng gấp 6-10 lần, thậm chí có lô tăng đến 18 lần giá khởi điểm), nên Sở chủ động vào cuộc nắm tình hình. Hiện Sở chờ đợi đến hạn cuối cùng phải nộp tiền trúng giá xem khách hàng có bỏ cọc hay không để có biện pháp chỉ đạo cụ thể trong công tác này.

Qua phản ánh dư luận, phần lớn khách hàng tham gia đấu giá đất nền không có nhu cầu ở thật mà có dấu hiệu liên kết đăng ký đấu giá nhiều lô. Đặc biệt, có gia đình tham gia đấu cả 17/19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức ngày 19/8 vừa qua. Theo dõi các phiên đấu giá gần đây, có sự xuất hiện nhóm nhà đầu tư từ Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang… tham gia đấu giá, trả giá cao.

Hệ lụy từ những phiên đấu giá tạo sóng

Các chuyên gia bất động sản cho rằng hệ quả nhãn tiền từ các phiên đấu giá với giá trúng thầu cao bất thường như vừa qua là sẽ tạo ra những cơn sốt ảo trên thị trường bất động sản, đẩy giá bất động sản lên một mặt bằng mới cao hơn và khó kiểm soát.

Giá đất vùng ven không ngừng leo thang cũng sẽ dẫn tới tình trạng đầu cơ đất, mua đất nền xong rồi để đó. Đất đai không được đầu tư, phát triển, không được đưa vào sử dụng đúng mục đích gây ra sự lãng phí lớn tài nguyên quý giá của đất nước, ảnh hưởng đến quy hoạch chung.

Những bong bóng bất động sản cũng hình thành khi giá đất bị thổi lên mức cao một cách bất hợp lý và sẽ có nguy cơ vỡ khi thị trường điều chỉnh. Một khi bong bóng bất động sản vỡ sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường tài chính, gây ra nguy cơ đối với nền kinh tế.

Một hệ lụy nữa là nó ảnh hưởng tới những người có nhu cầu mua nhà thực, tước đi cơ hội chính đáng có được chốn an cư của họ. Với giá bất động sản không ngừng bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng của phần đông người lao động thì mơ ước về an cư của họ ngày càng xa vời.

Điều này sẽ gây bất ổn cho thị trường cũng như toàn xã hội, phá vỡ các nỗ lực đảm bảo an sinh xã hội, giảm giá nhà của Chính phủ.

Lo ngại một thế hệ không mua được nhà – Bài học từ Nhật Bản, Trung Quốc

Cuối những năm 1980 thế kỷ trước, bong bóng bất động sản hình thành trên thị trường Nhật Bản. Giá bất động sản ở Nhật Bản được đẩy lên quá cao do sự thổi phồng về kỳ vọng giá bất động sản còn tăng và không bao giờ giảm.

Cộng thêm nhiều yếu tố về thị trường tài chính mở rộng, chính sách lãi suất thấp dài hạn và nhu cầu bất động sản gia tăng. Kết quả là vào năm 1990, thời điểm cuối chu kì của nền kinh tế bong bóng, giá đất thương mại ở Tokyo là 27,05 triệu Yên mỗi tsubo (đơn vị đo lường diện tích của Nhật Bản, tương đương 3,3m2), cao hơn 7 lần so với năm 1983. Ngoài ra, từ năm 1985 đến 1989, dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 95%, trong khi cho vay đối với các định chế tài chính phi ngân hàng tăng 101%.

Khi bong bóng bất động sản vỡ, đẩy nền kinh tế Nhật vào một “thập niên mất mát”: Thị trường bất động sản sau thời gian dài bùng nổ rơi vào trạng thái ảm đạm, giá nhà lao dốc; lãi suất liên tục giảm nhưng kinh tế vẫn đình trệ do ngân hàng ngại cho vay vì lo nợ xấu…

Hệ lụy của bong bóng bất động sản ảnh hưởng tới cả một thế hệ thanh niên Nhật Bản. Do giá bất động sản tăng quá cao khiến một thế hệ thanh niên nước này không có khả năng mua nhà. Cùng với nền kinh tế đình trệ, thế hệ này chọn lối sống: không nhà, không lập gia đình, không sinh con, không tiền tiết kiệm. Điều này gây hệ lụy lớn đến an sinh xã hội Nhật Bản khi dân số già hóa, số người già không có người chăm sóc ngày càng nhiều, lực lượng lao động giảm, giảm năng suất lao động…

Còn ở Trung Quốc, từ khi Chính phủ nới lỏng chính sách mua nhà vào năm 2014, thị trường bất động sản Trung Quốc hoạt động ngày càng sôi động, giá nhà đắt vào bậc nhất thế giới, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Tới khi bong bóng bất động sản thực sự vỡ, đã gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế – xã hội nước này. Doanh số bán nhà ì ạch và lượng nhà tồn kho tăng vọt, các chuyên gia cho rằng những ngôi nhà hiện có và đang xây dở có thể phải mất 5 đến 10 năm nữa mới bán hết.

Năm 2020, có 220 triệu người Trung Quốc ở độ tuổi 30 có khả năng mua nhà lần đầu nhưng nhóm này dự kiến sẽ giảm xuống dưới 160 triệu vào năm 2035.

Tình hình kinh tế khó khăn đã dẫn đến một thế hệ thanh niên 6K đó là: “Không nghề, không tiền, không nhà, không vị thế, không kết hôn, không sinh con” đang có chiều hướng ngày càng đông đảo tại Trung Quốc.

Không tiền hay còn được mô tả là nghèo túng, chỉ giàu các khoản nợ là bởi theo một số thống kê, có tới 77% người trẻ tuổi Trung Quốc (ước tính chiếm khoảng 40% dân số) đang… vay tín dụng, trong đó, có tới 51% được các tổ chức cho vay xem là… không đủ khả năng chi trả.

Cũng bởi thực trạng “không nghề, không tiền, không nhà, không vị thế” ngày càng phổ biến nên giới trẻ Trung Quốc ngày càng chuộng 2K khác, đó là “không kết hôn, không sinh con”. Thậm chí, theo nhiều nhà quan sát, “không kết hôn, không sinh con” nhiều năm qua đã không còn là hiện tượng được ưa chuộng mà đã trở thành thực trạng ngày càng đáng báo động tại Trung Quốc.

Còn tại Việt Nam, độ tuổi kết hôn ngày càng cao và tỷ lệ sinh thấp tại các đô thị lớn, đặc biệt các vùng có kinh tế – xã hội phát triển được công bố gần đây cũng là thực trạng đáng lo ngại.

Có nhiều nguyên nhân khiến người trẻ ngại cưới lười sinh, nhưng theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá nhà tại các đô thị lớn không ngừng tăng cao cũng là một trong những nguyên nhân chính góp phần thúc đẩy xu hướng tiêu cực này trong người trẻ. Người Việt vẫn có quan niệm an cư lạc nghiệp nên việc có được nơi ở ổn định vẫn là một ưu tiên hàng đầu.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến đà tăng giá không ngừng của bất động sản Hà Nội và TP.HCM. Trong giai đoạn 2016 – 2018, giá nhà đất tại TP.HCM liên tục tăng cao và lập đỉnh. Từ năm 2019, khi giá nhà đất tại TP.HCM có xu hướng giảm nhiệt thì lại là thời điểm giá nhà đất tại Hà Nội tăng không ngừng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 ở Hà Nội do Savills Việt Nam công bố hôm 11/7, chung cư giá dưới 45 triệu/m2 không có nguồn cung mới. Giá căn hộ đã tiệm cận 65 triệu đồng/m2.

Với nguồn cung chưa được cải thiện, theo dự báo từ nay đến cuối năm, giá bất động sản sẽ khó có dấu hiệu hạ nhiệt.

Rõ ràng, nhìn từ bài học của Nhật Bản và Trung Quốc, cùng với thực tế thị trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam có thể thấy, việc thổi giá bất động sản sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ tới thế hệ tương lai. Lo ngại về một thế hệ không có khả năng mua nhà không phải là không có cơ sở.

Từ khóa thị trường bất động sản đầu cơ bất động sản