Nhận tài sản giá cao, trái chủ có thể trở thành “con nợ” của doanh nghiệp BĐS

Nghị định 08 của Chính phủ Việt Nam ban hành vừa qua cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu trả nợ bằng tài sản khác (trước đây chỉ quy định trả bằng tiền). Do đó, hiện nay nếu trái chủ (người sở hữu trái phiếu) nhận tài sản gán nợ bị định giá cao hơn khoản tiền trái phiếu, có khả năng ngược lại trở thành “con nợ” của doanh nghiệp.

• Việt Nam: Doanh nghiệp có thể trả nợ trái phiếu bằng “tài sản khác” nếu không có tiền

Theo phản ánh, nhiều doanh nghiệp đang gây khó trong việc gán nợ tài sản, “biến” trái chủ thành con nợ khi yêu cầu trái chủ nộp thêm tiền để hoán đổi tài sản. Đơn cử như Công ty CP Tập đoàn Giáo dục Egroup của ông Nguyễn Ngọc Thủy (còn gọi là “Shark” Thủy) gạt nợ sang bất động sản (BĐS), báo Giao Thông đưa tin.

Cụ thể, Egroup cho biết đã làm việc với các đối tác và chọn ra 2 dự án BĐS với nhiều loại sản phẩm đủ điều kiện để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.

Đầu tiên là một dự án tại tỉnh Thanh Hóa, chủ đầu tư là Công ty Đại Nam Á đang có 75 lô đất, diện tích từ 100 – 194m2, với một giá bán là 300 triệu đồng, nhà đầu tư được chuyển đổi 100 triệu đồng tiền trái phiếu, do đó phải đóng vào thêm tiền mặt 200 triệu đồng.

Tương tự với 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng tại huyện Chương Mỹ (Hà Nội), Công ty Egroup thông báo nhà đầu tư trái phiếu được hoán đổi tối đa 6 tỷ đồng và phải đóng thêm vào 6,5 tỷ đồng để sở hữu biệt thự được định giá tới 12,5 tỷ đồng.

Một trường hợp khác của chị V.T.Đ (Quận Long Biên, Hà Nội), người mua trái phiếu của một doanh nghiệp BĐS cho biết được Công ty thông báo hai lựa chọn: Gia hạn thanh toán tối đa 12 tháng khoản tiền gốc, áp dụng lãi suất cố định 13%/ năm hoặc chuyển đổi sang mua BĐS.

Tỷ lệ chuyển đổi tối đa 70% giá trị BĐS tại TP.HCM, 50% giá trị BĐS tại Hà Nội. Điều này đồng nghĩa khách hàng phải đóng thêm tiền tương ứng 30 – 50% giá trị tài sản mà doanh nghiệp định giá.

• Thị trường trái phiếu sụt giảm, áp lực đáo hạn gần 290.000 tỷ đồng năm 2023

“Số tiền tôi đầu tư khoảng 6 tỷ đồng, thừa để mua 1 – 2 căn hộ. Nhưng họ không cho đổi ngang 100% mà chỉ cho tối đa 50 – 70%. Nếu đổi ngang được hoặc tài sản dưới giá trị đầu tư thì tôi chấp nhận nhưng họ lại yêu cầu đóng thêm tiền. Bây giờ làm gì còn đồng nào mà bổ sung, không lẽ lại đi vay nợ để lấy lại khoản đầu tư chính đáng của mình?”, chị Đ. bức xúc nói – báo Giao Thông dẫn lời.

Trong buổi chia sẻ về ngành BĐS của Công ty Chứng khoán SSI diễn ra vào chiều hôm 8/3, bà Đinh Thị Mai Anh Trưởng phòng Phân tích SSI cho biết đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, thay vì lùi hay hoán đổi do lo ngại tính pháp lý của những sản phẩm chuyển đổi, trang Vietnambiz đưa tin.

“Theo như chúng tôi thấy, đa số trái chủ chỉ muốn được thực hiện đúng cam kết là trả lãi và gốc đúng hạn, và trái chủ vẫn kỳ vọng doanh nghiệp vẫn thanh toán được thay vì lùi hay hoán đổi”, Trưởng phòng Phân tích SSI cho hay.

Bà Anh nói thêm, có nhiều chủ đầu tư cam kết sẽ đảm bảo tính pháp lý cho những sản phẩm để chuyển đổi, tuy nhiên để thực hiện được trong thực tế thì không dễ dàng. Nguyên nhân vì các nhà đầu tư không thể cùng chuyển đổi chung nhau một tài sản hay một sản phẩm BĐS, hầu như sẽ không có ai mong muốn việc này cả.