Căn hộ cao cấp chiếm 75% lượng hàng “ế” quý 1

Biên lợi nhuận cao thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng các khu chung cư cao cấp, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Theo One Mount Group, 75% số lượng căn hộ chưa bán được tại TP.HCM trong quý 1 nằm ở phân khúc cao cấp, sang và siêu sang.

TP.HCM – 75% căn hộ cao cấp “ế” hàng

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, TP.HCM có khoảng 6000 căn hộ mở bán sơ cấp nhưng chỉ có 855 căn hộ giao dịch thành công, chiếm 12% tổng số căn hộ bán ra. Còn hơn 5100 căn hộ tồn kho cuối quý.

Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấo (60-120 triệu đồng/m2), hạng sang (120-290 triệu đồng/m2) và siêu sang (trên 290 triệu đồng/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và dòng siêu sang lên đến gần 13,5%. Như vậy, đến hết quý I, TP.HCM còn hơn 75% căn hộ có giá từ 60 triệu đồng/m2 chưa bán được.

Báo cáo gần đây của DKRA cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Số liệu của DKRA cho biết quý I/2025, TP.HCM có 6800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm cả sản phẩm mới và hàng tồn kho) nhưng chỉ tiêu thụ được gần 1000 căn và tồn kho khoảng 5800 căn. Trong đó, 73% hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với giá bán trên 70 triệu đồng/m2.

Một trong những lý do khiến nhiều doanh nghiệp đổ xô phát triển phân khúc cao cấp vì biên lợi nhuận hấp dẫn. Cùng một diện tích đất, việc xây dựng căn hộ cao cấp sẽ cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn nhiều so với nhà ở bình dân. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý để xây dựng nhà ở xã hội thường phức tạp, quỹ đất hạn chế và thời gian chờ đợi rất lâu.

Chung cư cao cấp Hà Nội nguội dần nhưng giá vẫn trên trời

Số liệu của Savills vừa công bố trong quý 1/2025, có tới 47% dự án chung cư ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý 1/2025 giảm khoảng 1% theo quý.

Một căn hộ 50m2 có giá trung bình xấp xỉ 2,5 – 3 tỷ trở lên, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người đang trong độ tuổi lao động.

Với mức thu nhập bình quân năm 2024 là 7,7 triệu đồng/tháng – chưa bằng 1/3 mức cần thiết để vay mua nhà một cách an toàn, đa số người dân không có khả năng mua nhà. Nghiên cứu của Viện Kinh tế cho thấy một người trẻ có thu nhập 15 triệu đồng/tháng và không chi tiêu gì thì cần ít nhất 20 năm mới mua được căn hộ trị giá 2 tỷ đồng.

Thu nhập tăng chậm nhưng giá nhà tăng “phi mã” tạo ra khoảng ngày càng xã giữa ước mơ và thực tế. Các doanh nghiệp bất động sản lại đổ dồn nguồn lực vào xây dựng căn hộ “giá trên trời” khiến thị trường bất động sản càng ngày càng “chơi vơi” giữa nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.