Đại biểu Quốc hội đề nghị đánh thuế cao người thường xuyên mua bán đất

Giá đất nền vùng ven TP. Hà Nội tăng mạnh trong 2 năm qua dù nhu cầu ở thực thấp. Đại biểu Quốc hội đề nghị đánh thuế cao người thường xuyên mua bán bất động sản để hạn chế đầu cơ, đồng thời bảo vệ người mua nhà để ở.

• Giá đất đuổi theo giá nhà, không có hồi kết
• Bộ NN-MT đề xuất bỏ giá đất cụ thể, tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất

Trong vòng hai năm gần đây, giá đất nền tại các huyện Hoài Đức, Quốc Oai, khu công nghệ cao Hòa Lạc, Đông Anh tăng nhanh, có nơi năm sau cao gấp đôi năm trước. Đầu tháng 11/2025, nhiều thửa đất nằm sâu trong ngõ, ô tô không vào được, vẫn được rao bán với giá 40-100 triệu đồng/m², vị trí đẹp giá còn cao hơn.

Chị Lê Thị Mai ở xã Đông Anh chia sẻ năm 2023, đất thổ cư cạnh nhà chị có giá hơn 40 triệu đồng/m², hiện rao bán 180 triệu đồng/m², tăng hơn 4 lần. Tại khu Yên Thái, xã Đông Yên, giá đất năm 2023 dao động 3-5 triệu đồng/m², nay tăng lên 20-30 triệu đồng/m². Khu Yên Mỹ, Bình Yên, đất phân lô tái định cư Lỗ Gạch năm 2023 chỉ 6-7 triệu đồng/m², nay môi giới rao 25-27 triệu đồng/m².

Anh N.V.H, môi giới không chuyên ở Đông Yên, nhận xét giá tăng quá nhanh. Anh Hiếu, một môi giới khác, cho biết giá tăng do tâm lý ăn theo dự án khu công nghệ cao Hòa Lạc, trong khi nhu cầu ở thực rất thấp. Phần lớn người mua chỉ nhằm mục đích mua rồi bán lại kiếm lời.

Có những mảnh đất nhiều năm không giao dịch, bỏ hoang không sử dụng. Các nhóm môi giới thường phối hợp đưa ra mức giá tối thiểu chung khiến người mua khó mua được giá thấp hơn. Anh L.D, môi giới khu Hòa Lạc, cho hay tình trạng đẩy giá xảy ra ở Sóc Sơn, Thanh Trì, Cổ Đông, Hòa Lạc chủ yếu do các nhóm kinh doanh bất động sản gom mua, găm hàng rồi tung ra với giá cao hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, phân tích sự chênh lệch cung cầu khiến giá nhà nội đô tăng cao, ảnh hưởng đến người mua ở thực. Khi quỹ đất nội đô thu hẹp, người dân dịch chuyển tìm nhà ra vùng ven, càng đẩy giá khu vực này tăng.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cũng có dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026, đề xuất tăng 20-26% tại các xã ngoại thành, góp phần làm giá đất vùng ven cao hơn.

Cần đánh thuế cao

Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế – Tài chính Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 nêu giá bất động sản Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh, thuộc top 8 thành phố đắt đỏ nhất thế giới so với thu nhập. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đạt 30,8 lần ở TP.HCM và 27,7 lần ở Hà Nội theo Numbeo.

Tại phiên thảo luận tổ ngày 5/11 về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, ông Hoàng Văn Cường, đại biểu đoàn Hà Nội, nguyên Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, đề nghị đánh thuế cao người thường xuyên mua đi bán lại nhà đất thay vì áp chung 2%.

Ông cho rằng người chỉ sở hữu một căn nhà bán đi đổi chỗ ở khác phải nộp 2% thuế bán và 0,5% lệ phí trước bạ mua mới, trong khi người mua đất chờ tăng giá 2-3 lần rồi bán cũng chỉ nộp 2%. Nhóm này đẩy giá bất động sản tăng cao.

Ông Cường đề xuất miễn thuế cho người bán nhà duy nhất và đánh thuế cao người giao dịch thường xuyên vì dữ liệu đất đai đã số hóa, có thể xác định rõ ai mua bán lúc nào, giá bao nhiêu.

Ông dẫn chứng nhiều nước miễn thuế cho người bán nhà đầu tiên hoặc bán để mua chỗ ở khác, nhưng đánh thuế rất cao nếu bán lại trong thời gian ngắn, như Hàn Quốc hàng chục phần trăm, Đức 14-42%, San Francisco (Mỹ) 14-24% nếu bán dưới 5 năm, Singapore 100% giá trị chênh lệch nếu bán trong năm đầu.

Bà Trần Kim Yến, đại biểu đoàn TP.HCM, đồng ý cần thuế chuyển nhượng để hạn chế đầu cơ tại thành phố lớn, nhưng phải phân định rõ người đầu cơ và người mua ở thực để tránh người có nhu cầu thật gánh thêm thuế.

Hồi tháng 7/2025, Bộ Tài chính từng đề xuất thuế chuyển nhượng bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20%, hoặc theo thời gian sở hữu tối đa 10% nếu không xác định được giá mua. Tại phiên họp về nhà ở xã hội tháng trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý để giảm hành vi đầu cơ, thổi giá.

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Học viện Propiin, đồng ý hạn chế đầu cơ nhưng lưu ý nếu dữ liệu chưa hoàn thiện, chính sách có thể ảnh hưởng đến người bán nhà vì nhu cầu thực như chữa bệnh, học hành, đổi chỗ ở. Bà đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ: bán sớm thuế cao, giữ lâu thuế giảm, ví dụ sau 5 năm vẫn áp 2%. Cách này khả thi nhờ hợp đồng công chứng đã có dữ liệu mua bán.

Giá nhà Hà Nội và TP.HCM tăng hơn 50% trong 5 năm, thu nhập bình quân người lao động khoảng 8,3 triệu đồng/tháng. Một căn hộ 70 m² giá hơn 3 tỷ đồng cần gần 35 năm tích lũy mới mua nổi.