Hoành Hà: Sự hưng suy của Evergrande là biểu tượng của thất bại cải cách và mở cửa của ĐCSTQ

Việc nhà sáng lập Tập đoàn Evergrande Hứa Gia Ấn bị kết án tù chung thân không chỉ là câu chuyện riêng của Evergrande, mà còn phản ánh sự thất bại của chính sách bất động sản của chính quyền Trung Quốc, đồng thời trở thành biểu tượng cho hồi kết tất yếu của quá trình cải cách và mở cửa.

Evergrande: Hình mẫu của ngành bất động sản Trung Quốc

Ngày 20/8, Tòa án Nhân dân Trung cấp Thâm Quyến tuyên án sơ thẩm đối với ông Hứa Gia Ấn, nhà sáng lập Evergrande, mức án tù chung thân vì 8 tội danh, trong đó có gian lận huy động vốn. Ông cũng bị tước quyền chính trị suốt đời, tịch thu toàn bộ tài sản cá nhân; Evergrande và Evergrande Real Estate bị phạt tổng cộng 15,82 tỷ nhân dân tệ.

Cuộc khủng hoảng Evergrande bắt đầu lộ rõ từ tháng 3/2022, khi tập đoàn không thể công bố kết quả kinh doanh đã được kiểm toán đúng hạn, trong khi tiền gửi của Evergrande Property bị cưỡng chế thi hành. Evergrande cùng các công ty con sau đó bị đình chỉ giao dịch dài hạn trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông.

Tuy nhiên, bài học từ Evergrande vẫn chưa được làm rõ hoàn toàn.

Evergrande từng là “quái vật” lớn nhất và phát triển nhanh nhất của ngành bất động sản Trung Quốc. Tập đoàn này lâu nay được coi là hình mẫu vì đã đẩy mô hình “đòn bẩy cao, quay vòng nhanh, mở rộng quy mô” của thị trường nhà ở Trung Quốc đến mức cực đoan.

Nói cách khác, Evergrande không phải là kẻ đi ngược chính sách bất động sản của Trung Quốc, mà là một sản phẩm mẫu mực của chính sách đó.

Nhà nước kiểm soát mọi mắt xích

Mỗi khâu trong chuỗi vận hành của thị trường bất động sản Trung Quốc đều chịu sự kiểm soát của chính quyền.

Trước hết, các doanh nghiệp bất động sản phải mua đất từ chính quyền địa phương. Đây là khoản chi phí lớn nhất trong doanh thu bán nhà, chiếm khoảng 40%–70% giá nhà. Trong khi đó, tỷ trọng giá trị quỹ đất mà các doanh nghiệp trung ương và quốc doanh hàng đầu mua tại các thành phố hạng nhất trọng điểm từ lâu luôn duy trì ở mức trên 60%.

Đồng thời, nguồn thu lớn nhất của nhiều chính quyền địa phương là bán đất. Vì vậy, địa phương có động lực rất lớn để thúc đẩy giá đất và giá nhà tăng.

Nguồn vốn của các công ty bất động sản chủ yếu đến từ khoản vay ngân hàng, huy động vốn và tiền bán nhà hình thành trong tương lai. Phần lớn hệ thống ngân hàng Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước; các ngân hàng tư nhân có tham gia cho vay thế chấp, nhưng tổng số lượng và tổng tài sản của họ chiếm chưa đến 1% của toàn hệ thống ngân hàng, do đó ảnh hưởng không đáng kể.

Việc bán nhà hình thành trong tương lai cũng được luật hóa qua Luật Quản lý Bất động sản Đô thị năm 1994 và Quy chế Quản lý Kinh doanh Phát triển Bất động sản do Quốc vụ viện ban hành.

Vốn vay ngân hàng và tiền trả trước của người mua nhà là hai nguồn tài trợ quan trọng nhất của các nhà phát triển bất động sản. Mô hình đòn bẩy cao của toàn ngành thực chất dựa vào việc sử dụng tiền đặt trước của người mua và vốn vay để liên tục phát triển dự án mới. Evergrande là doanh nghiệp khai thác mô hình đó triệt để nhất.

Chính quyền hỗ trợ Evergrande mở rộng

Sự bành trướng nhanh chóng của Evergrande nhận được hỗ trợ từ các cấp chính quyền Trung Quốc, từ hành lang pháp lý đến tín dụng ngân hàng. Chính quyền cũng hưởng lợi lớn từ mô hình này, đặc biệt qua nguồn thu bán đất.

Từ góc nhìn đó, ông Hứa Gia Ấn không đơn thuần thuộc về một phe nhóm quyền lực nào, mà là “găng tay trắng” của chính sách do chính quyền Trung Quốc tạo ra.

Đó là lý do ông từng được các cơ quan truyền thông nhà nước ca ngợi, trở thành Ủy viên Thường vụ Chính hiệp Toàn quốc và xuất hiện trên lễ đài Thiên An Môn trong các hoạt động kỷ niệm 70 năm thành lập nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa và 100 năm thành lập Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ).

Ủy viên Thường vụ Chính hiệp xuất thân từ hệ thống đảng – chính quyền thường là cán bộ cấp tỉnh hoặc cấp bộ. Dù ông Hứa Gia Ấn không thuộc diện cán bộ do trung ương trực tiếp quản lý, vị thế này ít nhất cho thấy mô hình kinh doanh Evergrande từng được tầng lớp lãnh đạo cao nhất chấp thuận.

8 tội danh ông Hứa Gia Ấn bị truy cứu đều là những hành vi được chính sách cho phép

Theo phán quyết của Tòa án Trung cấp Thâm Quyến, Evergrande và ông Hứa Gia Ấn bị kết tội: huy động tiền gửi công chúng trái phép, lừa đảo huy động vốn, cho vay trái luật, phát hành chứng khoán gian lận, vi phạm quy định về công bố thông tin quan trọng và hối lộ đơn vị. Riêng ông Hứa Gia Ấn còn bị kết tội sử dụng vốn trái luật và chiếm đoạt chức vụ.

Nhiều hành vi dẫn đến những tội danh này vốn là các hoạt động được chính sách cho phép hoặc dung túng trong ngành bất động sản, chỉ khác ở mức độ mà Evergrande thực hiện quá mức hoặc bị xác định là trái pháp luật.

Một trong các cáo buộc là ông Hứa Gia Ấn dùng hối lộ để giành quyền kiểm soát tổ chức tài chính. Trong giai đoạn khủng hoảng, báo cáo tài chính của Evergrande cho thấy tổng nợ có lãi của tập đoàn khoảng hơn 570 tỷ nhân dân tệ, trong đó dư nợ từ ngân hàng và các tổ chức tài chính là khoảng 368,4 tỷ nhân dân tệ.

Việc kiểm soát các tổ chức tài chính không thể chỉ dựa vào hối lộ, mà còn đòi hỏi một môi trường chính sách cho phép. Ông Hứa Gia Ấn không tạo ra chính sách bất động sản; ông chỉ tận dụng chúng đến giới hạn tối đa.

Nguồn gốc của “tài chính đất đai”

Năm 1988, Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc Trung Quốc thông qua sửa đổi hiến pháp, quy định rằng quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng theo pháp luật. Luật Quản lý Đất đai được sửa đổi cùng thời kỳ đã xác lập chế độ sử dụng đất có trả phí, tạo cơ sở pháp lý cho việc bán quyền sử dụng đất.

Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành Quy định tạm thời về chuyển nhượng và chuyển giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước tại đô thị, chính thức hợp pháp hóa và chuẩn hóa hoạt động chuyển nhượng có thu tiền trên cả nước.

Đến khi Thủ tướng Chu Dung Cơ thực hiện cải cách phân chia nguồn thu thuế năm 1994, chính quyền địa phương bắt đầu phụ thuộc mạnh vào khoản thu chuyển nhượng đất, vốn thuộc nguồn thu địa phương. Cơ sở cho mô hình “tài chính đất đai” khi đó đã hình thành.

Năm 2002, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc áp dụng rộng rãi cơ chế đấu thầu, đấu giá và niêm yết quyền sử dụng đất. Bài viết nhấn mạnh đây không phải chính sách do bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào tạo ra; doanh nghiệp chỉ có thể tận dụng nó. Nếu cải cách phân chia thuế của ông Chu Dung Cơ mở đường cho tài chính đất đai của chính quyền địa phương, thì ông Hứa Gia Ấn là một trong những người hưởng lợi lớn nhất.

Đất đai công hữu: Nền tảng thực sự dẫn đến sự bùng nổ và sụp đổ của bong bóng bất động sản

Nền tảng thực sự tạo nên giai đoạn bùng nổ rồi vỡ bong bóng bất động sản tại Trung Quốc là chế độ đất công hữu. Trung Quốc không có quyền sở hữu đất đai tư nhân; đất chủ yếu tồn tại dưới hai hình thức là sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước.

Đất nông thôn Trung Quốc trước đây vốn thuộc sở hữu tư nhân. Trong cải cách ruộng đất, chính quyền Trung Quốc lấy đất của địa chủ chia cho nông dân, với khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Quyền sở hữu về danh nghĩa vẫn là tư nhân, chỉ thay đổi chủ thể sở hữu.

Tuy nhiên, tình trạng đó không kéo dài lâu khi quá trình tập thể hóa bắt đầu. Nông dân Trung Quốc lần đầu tiên trong hàng nghìn năm bị tước quyền kiểm soát đất đai. Cái gọi là sở hữu tập thể trên thực tế không mang lại đầy đủ quyền sở hữu hay quyền quyết định cho cộng đồng nông dân.

Trong thời kỳ Cách mạng Văn hóa, “tập thể” thậm chí còn không có quyền quyết định sẽ trồng gì trên đất. Người dân làng Tiểu Cương ở An Huy hẳn cũng có thể được xem là một “tập thể”, vậy mà ngay cả việc nhận khoán đất cũng phải đánh đổi bằng tính mạng.

Việc chuyển đổi quyền sở hữu đất đô thị còn bị bài viết mô tả là bất thường hơn. Dù trải qua các cuộc cải tạo công thương nghiệp, đất đô thị về mặt pháp lý từng vẫn có yếu tố sở hữu tư nhân. Chỉ đến Hiến pháp năm 1982, khi bổ sung quy định “đất đai ở thành thị thuộc sở hữu nhà nước”, đất đô thị mới chính thức thuộc nhà nước.

Bài viết nhận định đất công hữu là nền tảng của sự phồn vinh bất thường rồi đổ vỡ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Mô hình mở rộng bất động sản cực đoan như vậy khó xảy ra tại các quốc gia có quyền sở hữu đất tư nhân được hiến pháp và pháp luật bảo vệ.

Mở rộng vô hạn như mô hình Ponzi

Trong các hoạt động kinh doanh tại Trung Quốc, bất động sản là lĩnh vực có quan hệ gần gũi nhất với quyền lực của ĐCSTQ, cũng là lĩnh vực có sự liên kết chính trị – kinh doanh chặt chẽ nhất. Vì vậy, Evergrande và ông Hứa Gia Ấn được xem là trường hợp điển hình để quan sát quan hệ chính trị – doanh nghiệp tại Trung Quốc.

Chiến lược bành trướng không giới hạn của Evergrande về bản chất là một mô hình Ponzi khổng lồ. Sự mở rộng dựa trên đòn bẩy cao sớm muộn vượt quá nhu cầu nhà ở thực tế, dẫn đến tình trạng không còn người mua và không còn người tiếp quản dự án; do đó bong bóng tất yếu vỡ.

Dù có hay không có chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiểm soát nợ của doanh nghiệp bất động sản thì kết cục cũng không khác biệt nhiều. “Ba lằn ranh đỏ” chỉ là hành động chủ động chọc thủng bong bóng.

“Ba lằn ranh đỏ” là bộ tiêu chí tài chính mà Trung Quốc đưa ra năm 2020 nhằm hạn chế các doanh nghiệp bất động sản vay nợ quá mức. Ba giới hạn gồm: tỷ lệ nợ trên tài sản sau khi loại trừ tiền khách hàng trả trước không được vượt quá 70%; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không được vượt quá 100%; và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải đạt ít nhất 1 lần. Nói đơn giản, chính sách này buộc các công ty bất động sản phải giảm nợ, kiểm soát đòn bẩy và duy trì đủ tiền mặt để trả các khoản nợ ngắn hạn, thay vì tiếp tục vay tiền để mua đất và mở rộng dự án.

Tin đồn về đoàn ca múa Evergrande khiến ông Tập tức giận

Đoàn ca múa Evergrande từng gây nhiều tranh cãi, nhưng đây không phải phát minh riêng của Hứa Gia Ấn. Trong thời kỳ chiến tranh chống Nhật, khi quân đội Quốc dân đảng chiến đấu ở tiền tuyến, Diên An thường tổ chức các buổi khiêu vũ.

Sau khi chính quyền cộng sản thành lập, Trung Nam Hải cũng thường xuyên tổ chức khiêu vũ. Mao Trạch Đông, Lưu Thiếu Kỳ, Chu Ân Lai, Chu Đức và các lãnh đạo cấp cao khác được cho là thường tham dự.

Để phục vụ nhu cầu của lãnh đạo trung ương, chính quyền còn điều động các đoàn văn công quân đội, thậm chí lập đoàn văn công chuyên biệt tại Trung Nam Hải, sắp xếp các phụ nữ trẻ làm bạn khiêu vũ và biểu diễn. Các đoàn văn công của quân đội Trung Quốc phần lớn phục vụ giới lãnh đạo.

Có tin ông Hứa Gia Ấn đã khiến Chủ tịch Tập Cận Bình phẫn nộ vì đoàn ca múa của Evergrande. Nguyên nhân chính có lẽ không nằm ở chức năng của đoàn văn công, mà là ông đã xúc phạm giới lãnh đạo cấp cao nhất, bởi việc được đoàn văn công phục vụ vốn là đặc quyền của giới quyền quý ĐCSTQ.

Cơn thịnh nộ của Tập Cận Bình chẳng qua mang hàm ý: “Anh mà cũng xứng mang họ Triệu sao?”, tức là giới đặc quyền chỉ chấp nhận đặc quyền thuộc về chính họ.

“Họ Triệu” là cách nói mang tính ẩn dụ, tượng trưng cho giới quyền lực và tầng lớp đặc quyền.

Ông Hứa Gia Ấn là sản phẩm của hệ thống

Các hành vi từng được coi là ưu điểm trong thời kỳ bất động sản tăng trưởng nóng lại trở thành tội danh khi xã hội cần một đối tượng để trút sự phẫn nộ. Theo nghĩa đó, ông Hứa Gia Ấn bị mô tả như “con dê thế tội” cho toàn bộ chính sách bất động sản của ĐCSTQ.

Ông Hứa Gia Ấn đáng phải chịu trách nhiệm hình sự, nhưng cũng chớ quên rằng chính sách và thể chế của ĐCSTQ đã tạo ra, dung dưỡng và khuyến khích kiểu phát triển mà ông đại diện.

Nếu nói rằng chính sách phân chia thuế giữa trung ương và địa phương của ông Chu Dung Cơ đã mở ra thời kỳ “tài chính đất đai” của chính quyền địa phương, thì ông Hứa Gia Ấn chính là người tận dụng và hưởng lợi lớn nhất từ chính sách này. Sự phồn thịnh của thị trường bất động sản là biểu tượng và cũng là đỉnh cao của “bữa tiệc” mang tên cải cách què quặt của ĐCSTQ.

Sự qua đời của ông Chu Dung Cơ và việc ông Hứa Gia Ấn bị kết án tượng trưng cho hồi kết của “bữa tiệc” đó. Công cuộc cải cách và mở cửa của ĐCSTQ cuối cùng cũng đã hạ màn.

Hoành Hà