Đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản dù chưa nộp đủ tiền đất

Minh Long
•
Thứ Sáu, 23/10/2026

Đại biểu Quốc hội đề nghị cho bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính còn thiếu của chủ đầu tư cũ, nhằm tháo gỡ những dự án đình trệ nhưng vẫn phải bảo đảm nguồn thu ngân sách và quyền lợi người mua nhà.

Dự án đình trệ vì chủ đầu tư không còn khả năng tài chính

Ngày 22/10/2026, tại phiên thảo luận tổ về các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, các đại biểu Quốc hội tập trung vào những vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, quản lý dòng tiền và bảo vệ người mua nhà.

Theo khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được đề cập tại phiên thảo luận, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Tuy nhiên, yêu cầu này có thể gây khó khăn cho những doanh nghiệp đã suy giảm nghiêm trọng hoặc mất khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư khác sẵn sàng tiếp nhận dự án.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng cho rằng, khi dự án đình trệ, đất đai chưa được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt và nghĩa vụ với khách hàng kéo dài, việc yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ khoản phải nộp trước khi chuyển nhượng có thể tạo thành vòng luẩn quẩn.

Do không còn đủ nguồn lực nên doanh nghiệp cần chuyển nhượng dự án, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nếu không có phương án xử lý phù hợp, dự án có thể tiếp tục nằm im, còn người mua nhà phải chờ đợi.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị luật hóa phương án cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, đi kèm những điều kiện cụ thể. Theo đó, khoản phải nộp cần được cơ quan có thẩm quyền xác định, kiểm chứng; dự án phải có cơ sở pháp lý và bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh đủ năng lực tài chính.

Một phương án được đề cập là thanh toán trực tiếp một phần giá trị chuyển nhượng vào ngân sách để thực hiện nghĩa vụ về đất đai. Cách làm này nhằm thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ, không xóa hoặc giảm số tiền phải nộp, đồng thời tạo cơ hội để dự án tiếp tục được thực hiện.

Đề xuất cơ chế nghĩa vụ liên đới giữa chủ đầu tư cũ và mới

Đại biểu Bùi Xuân Hải, thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, cũng cho rằng không nên để những dự án mà chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính tiếp tục đình trệ chỉ vì chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tiền đất.

Ông đề xuất cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện chủ đầu tư cũ và bên nhận chuyển nhượng có cam kết bằng văn bản về thời hạn thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Hai bên cũng phải chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ liên quan đến bên thứ ba.

Theo phương án này, bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực sẽ cùng chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đã xác định, thay vì đặt toàn bộ gánh nặng lên doanh nghiệp cũ không còn khả năng chi trả.

Đại biểu Bùi Xuân Hải còn đề nghị nghiên cứu cơ chế bắt buộc chuyển nhượng hoặc thu hồi đối với những dự án đình trệ kéo dài đến một thời hạn nhất định. Mục tiêu là tránh tình trạng đất đai và nguồn vốn bị bỏ phí trong thời gian dài.

Tuy nhiên, cơ chế mới cần phân biệt rõ các trường hợp nghĩa vụ tài chính chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định với trường hợp khoản phải nộp đã được xác định nhưng chưa thanh toán. Việc chuyển giao nghĩa vụ cũng cần có thời hạn, biện pháp bảo đảm và cơ chế xử lý nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện cam kết.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị rà soát tính thống nhất giữa ba dự thảo luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Theo ông, cần làm rõ nghĩa vụ nào phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào có thể được bên nhận chuyển nhượng kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện.

Ông cũng lưu ý cần phân định thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản với thời điểm hợp đồng có hiệu lực và thời điểm đăng ký quyền. Sự thiếu thống nhất giữa các quy định có thể gây khó khăn khi xác định quyền tài sản, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của các bên liên quan.

Đề nghị cấm thu tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch

Một vấn đề khác được nhiều đại biểu đề cập là tình trạng doanh nghiệp nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu Bùi Xuân Hải phản ánh, một số doanh nghiệp sử dụng công ty con, công ty liên kết hoặc doanh nghiệp có liên quan để ký các văn bản thỏa thuận với khách hàng. Những khoản tiền này được gọi là đặt cọc hoặc thỏa thuận mua sản phẩm trong tương lai, nhưng có thể được thu theo tiến độ dự án, thậm chí lên tới 100% giá trị bất động sản.

Theo đại biểu, cách thức đặt tên văn bản không phản ánh đúng bản chất giao dịch nếu khoản tiền thực tế được thu như tiền mua nhà trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Rủi ro còn nằm ở việc tiền khách hàng có thể được chuyển qua nhiều doanh nghiệp rồi sử dụng cho những mục đích khác, chẳng hạn trả nợ hoặc đầu tư sang dự án khác. Nếu dự án ban đầu không tiếp tục được thực hiện, người mua có thể phải khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền lợi, trong khi việc xác định hiệu lực của các thỏa thuận cũng phát sinh nhiều khó khăn.

Để xử lý vấn đề này, đại biểu Bùi Xuân Hải đề nghị sửa khoản 4 Điều 18 dự thảo luật theo hướng cấm chủ đầu tư, dù trực tiếp hay thông qua doanh nghiệp khác, ký văn bản hoặc hợp đồng nhằm thu tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Ông cũng đề nghị xác định rõ những thỏa thuận vi phạm sẽ vô hiệu.

Đại biểu Trần Lan Phương thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn cho biết dự thảo quy định tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Tuy nhiên, bà đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối đối với những khoản thu mang tên giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc các thỏa thuận khác nhưng thực chất là huy động vốn trái quy định. Việc xác định trách nhiệm cần dựa trên hành vi thực tế, không chỉ căn cứ vào tên gọi của khoản thu.

Bà cũng đề nghị làm rõ cơ chế quản lý tài khoản, quyền kiểm soát dòng tiền và điều kiện giải ngân đối với khoản tiền của người mua. Những nội dung này cần được quy định cụ thể để hạn chế tranh chấp và bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng.

Bảo đảm quyền lợi người mua khi dự án đổi chủ

Ngoài điều kiện chuyển nhượng và việc thu tiền đặt cọc, các đại biểu còn quan tâm đến trách nhiệm đối với khách hàng khi dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư mới.

Đại biểu Trần Lan Phương đề nghị quy định rõ việc kiểm kê, bàn giao danh sách khách hàng đã nộp tiền, tình trạng hợp đồng còn hiệu lực và tiến độ bàn giao bất động sản. Bên nhận chuyển nhượng cần xác định rõ trách nhiệm tiếp tục thực hiện các cam kết với khách hàng, trong đó có nghĩa vụ bảo hành và những nội dung đã được xác lập trước khi đổi chủ đầu tư.

Đại biểu Đoàn Thu Hà thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn cũng đề nghị tăng cường việc kiểm tra, giám sát quá trình bàn giao giữa các bên. Việc thay đổi chủ đầu tư không nên trở thành lý do để yêu cầu người mua ký lại hợp đồng với những điều khoản bất lợi hơn.

Các ý kiến cho thấy cơ chế chuyển nhượng dự án cần giải quyết đồng thời nhiều yêu cầu: tạo điều kiện cho dự án còn khả năng tiếp tục được thực hiện, bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và duy trì quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Đề xuất tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp

Tại phiên thảo luận, một số đại biểu cũng đề cập đến việc tạo điều kiện để người lao động và các hộ thu nhập thấp có thể thuê hoặc mua nhà với chi phí phù hợp.

Đại biểu Nguyễn Vũ Trung thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM cho rằng chính sách nhà ở cần quan tâm đến khả năng chi trả thực tế, vị trí kết nối với nơi làm việc, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Ông đề xuất phân biệt rõ nhà cho thuê thương mại, nhà cho thuê giá phù hợp và nhà cho thuê xã hội, đồng thời nghiên cứu hỗ trợ tiền thuê có thời hạn cho hộ thu nhập thấp dựa trên dữ liệu thu nhập và giá thuê.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội đề nghị ưu đãi dành cho các dự án phải gắn với cam kết cung cấp nhà ở và khả năng chi trả của người thuê. Bà cũng đề xuất công khai mức thuê, tỷ lệ lấp đầy và thời gian duy trì mục đích cho thuê đối với các dự án được hưởng ưu đãi.

Đối với nhà ở xã hội, các ý kiến đề nghị minh bạch tiêu chí xét chọn, thứ tự ưu tiên và phương thức lựa chọn khi số hồ sơ vượt số căn có thể phân bổ. Việc quản lý cần hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để hưởng chênh lệch giá, đồng thời bảo đảm những người thực sự có nhu cầu có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Các nội dung được nêu tại phiên thảo luận sẽ cần tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện các dự thảo luật. Với chuyển nhượng dự án bất động sản, bài toán đặt ra là tháo gỡ vướng mắc để đưa nguồn lực trở lại hoạt động, nhưng không làm giảm nghĩa vụ tài chính, không để các thỏa thuận huy động vốn trá hình gây thiệt hại cho khách hàng và không chuyển rủi ro từ doanh nghiệp sang người mua nhà.