Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước 01/08/2024

Minh Long
•
Thứ Hai, 07/09/2026

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và từng vi phạm về thủ tục trước 01/08/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ.

Luật Đất đai, Luật Đất đai sửa đổi, sổ đỏ, cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đai, đất vi phạm thủ tục, sổ đỏ điện tử, chính sách đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo Luật Đất đai, bất động sản

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã hoàn tất dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gửi Bộ Tư pháp thẩm định. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một số trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/08/2024.

Theo dự thảo, giấy chứng nhận có thể được cấp dưới dạng giấy hoặc điện tử và hai hình thức này có giá trị pháp lý như nhau.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho một số trường hợp vi phạm thủ tục

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/08/2024, nhưng không thuộc trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 01/07/2014 trở về sau.

Đất thuộc nhóm này phải đáp ứng các điều kiện như đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Người sử dụng đất cũng phải thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo cơ quan soạn thảo, “vi phạm về thủ tục” có thể bao gồm những trường hợp như chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay nhưng không thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Các trình tự, thủ tục để xem xét cấp giấy chứng nhận đối với nhóm trường hợp này dự kiến sẽ được quy định cụ thể tại nghị định hướng dẫn.

Vì sao dự thảo chọn mốc 01/08/2024?

Trong quá trình góp ý, một số cơ quan đề nghị làm rõ cơ sở lựa chọn mốc ngày 01/08/2024 cũng như cách hiểu các khái niệm như “vi phạm về thủ tục” và điều kiện “không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình”.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trước thời điểm 01/08/2024, cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cập nhật thông tin còn hạn chế, dẫn đến việc kiểm soát các vi phạm về thủ tục chưa đầy đủ.

Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng nhận thức và khả năng thực hiện thủ tục đất đai của người dân trước đây còn hạn chế.

Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai đang được hoàn thiện theo chủ trương của Trung ương, với mục tiêu hoàn thành trong năm 2026. Vì vậy, mốc thời gian 01/08/2024 được đưa vào dự thảo để làm căn cứ xem xét các trường hợp nêu trên.

Đối với những trường hợp vi phạm từ ngày 01/08/2024 trở về sau, dự thảo định hướng xử lý theo quy định và áp dụng các hình thức xử phạt để ngăn chặn vi phạm.

Sổ đỏ giấy và điện tử có giá trị pháp lý như nhau

Một thay đổi khác trong dự thảo là không còn quy định chi tiết các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp giấy chứng nhận như quy định hiện hành.

Theo đề xuất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp không có giấy tờ cũng có thể được cấp nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Dự thảo đồng thời quy định việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo hai hình thức là giấy và điện tử, với giá trị pháp lý như nhau.

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, hoặc người quản lý đất.

Với trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, dự thảo đưa ra các phương án cấp giấy chứng nhận phù hợp với quyền của từng người.

Đối với tài sản chung của vợ chồng, giấy chứng nhận phải ghi họ, tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận ghi tên một người để đại diện.

Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên hộ gia đình, giấy chứng nhận được đề xuất ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện.

Nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất có nhu cầu, giấy chứng nhận có thể ghi tên người đại diện hộ gia đình.

Mỗi thửa đất sẽ có một mã định danh duy nhất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề xuất mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước.

Mã định danh này sẽ được sử dụng làm cơ sở tham chiếu cho các mã định danh trong cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành và các cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.

Các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của bộ, ngành và địa phương được kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để cập nhật, khai thác và sử dụng thông tin.

Hoạt động cập nhật, kết nối, chia sẻ dữ liệu đất đai phải được giám sát, lưu trữ lịch sử truy cập và truy xuất theo quy định pháp luật về dữ liệu.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường định hướng tiến tới việc không yêu cầu người dân cung cấp lại những thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính nếu thông tin đó đã có trong cơ sở dữ liệu được cơ quan quản lý công bố.

Những trường hợp dự kiến không được cấp sổ đỏ

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận.

Theo đề xuất, người quản lý đất, người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận đối với đất thuê, thuê lại của người quản lý hoặc người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đất nhận khoán cũng thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Ngoài ra, đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng thuộc nhóm này, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện quyết định đó.

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc đang được áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự cũng không được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng thuộc nhóm không được cấp.

Dự thảo còn quy định đất do Nhà nước thu hồi và giao cho cơ quan, tổ chức quản lý, khai thác ngắn hạn không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận.

Không hồi tố thời hạn sử dụng đất đã được cấp đúng quy định

Dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước không xem xét lại thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất lâu dài đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy.

Quy định này nhằm tránh việc xem xét lại thời hạn sử dụng đất đối với những giấy chứng nhận đã được cấp đúng quy định tại thời điểm cấp.

Về thời hạn sử dụng đất nói chung, dự thảo cơ bản kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024 để bảo đảm tính ổn định.

Tuy nhiên, dự thảo bổ sung thời hạn cho thuê đất xây dựng cơ sở hạ tầng văn hóa, khoa học, kỹ thuật và thúc đẩy hợp tác thực hiện theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, nhưng không quá 99 năm.

Đối với hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, dự thảo tiếp tục quy định không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2 vào tháng 10/2026.