Thông tư mới: Cho thuê tài sản dưới 100 triệu không phải đóng thuế

Liên quan đến Thông tư 40 của Bộ tài chính, dư luận đã phản ánh điều bất hợp lý trong việc tính thuế GTGT và TNCN. Vừa qua, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 100, quy định doanh thu cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng trở xuống sẽ không thuộc diện phải nộp thuế.

Trước đó, theo hướng dẫn của Thông tư 40, Bộ Tài chính dẫn ví dụ: ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10.2022 đến hết tháng 9.2023. 

Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. 

Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên. Ngay tức thì, quy định này đã gặp phải phản ứng từ dư luận. 

Để khắc phục nội dung quy định chưa hợp lý trên, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 100, có hiệu lực từ ngày 1.1.2022, Thông tư quy định: “Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.

Như vậy, theo quy định Thông tư 100 mới này, lấy cùng ví dụ của ông B ở trên có thu nhập năm 2022 là 30 triệu đồng và năm 2023 là 90 triệu đồng từ cho thuê nhà sẽ không thuộc diện nộp thuế GTGT và TNCN.

Về việc khai thuế cá nhân giao dịch qua sàn điện tử, trong thông tư 100 vừa ban hành, Bộ Tài chính cũng sửa đổi quy định chủ sàn thương mại giao dịch điện tử kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân trên cơ sở ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, thay vì như quy định cũ tại thông tư 40 là chủ sàn giao dịch thương mại điện tử phải kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân kinh doanh.

Trường hợp sàn giao dịch thương mại điện tử không kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân kinh doanh thông qua sàn trên cơ sở ủy quyền thì Cục thuế sẽ phối hợp với sàn trong việc cung cấp thông tin của cá nhân kinh doanh để quản lý thuế theo quy định.

Nếu cho thuê tài sản có thu nhập trên 100 triệu đồng/năm thì phải đóng những loại thuế nào?

Khi có phát sinh thu nhập từ cho thuê tài sản, một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê là phải nộp các loại thuế, phí. Theo Thông tư 40/2021, cho thuê tài sản bao gồm:

– Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú.

– Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.

– Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Trường hợp dưới đây là cách tính thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng mà bạn phải nộp khi cho thuê nhà.

Đây là loại thuế mà hộ kinh doanh (chủ nhà cho thuê) phải đóng nếu có doanh thu hàng năm đạt trên mức 100 triệu đồng.

1. Thuế Môn bài:

   Mức lệ phí môn bài phải nộp sẽ dựa vào số vốn điều lệ được ghi trên giấy phép kinh doanh và doanh thu bình quân hàng năm của hộ kinh doanh đó. Cụ thể, mức nộp lệ phí này được quy định trong khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP như sau:

   Doanh thu cho thuê nhà	Lệ phí phải nộp
   Trên 100 – 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm
   Từ 300 – 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
   Trên 500 triệu đồng	1.000.000 đồng/năm

   
   Ví dụ: bạn bắt đầu cho thuê nhà từ tháng 8, doanh thu bình quân ước tính đạt 120 triệu đồng/năm, thì mức thuế môn bài bạn phải nộp được tính bằng: (300.000) x (½) = 150.000 đồng. Lưu ý, nếu doanh thu phát sinh từ việc cho thuê vào 6 tháng đầu năm thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp thuế cho cả năm. Riêng hợp đồng thuê nhà phát sinh vào 6 tháng cuối năm (từ 01/07) thì mức thuế môn bài phải nộp bằng ½ số tiền thuế môn bài của cả năm. 

2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT):

Doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà theo hợp đồng có giá trị trên 100 triệu đồng/năm (tính theo năm dương dịch) sẽ phải khai thuế và đóng thuế TNCN, thuế GTGT.

Ví dụ: ông A cho thuê nhà liên tục từ tháng 10/2018 đến hết tháng 12/2019, giá thuê 1 tháng là 10 triệu đồng. Khi đó, tổng số tiền cho thuê cũng như mức thuế TNCN và thuế GTGT mà ông A phải nộp được tính như sau:

Năm 2018: ông A cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu là: (3 tháng) x (10 triệu đồng) = 30 triệu đồng (<100 triệu đồng). Như vậy, năm 2018, ông A không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2019: ông A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12) với doanh thu là: (12 tháng) x (10 triệu đồng) = 120 triệu đồng (>100 triệu đồng). Như vậy, năm 2019, ông A phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà.

Mức thuế TNCN và thuế GTGT khi đó sẽ được tính theo công thức sau:

• Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu) x (5%)
• Thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu) x (5%)

Quang Minh (t/h)

Xem thêm: