Đại biểu Quốc hội đề xuất ba tầng chính sách nhà ở

Đại biểu Nguyễn Vũ Trung đề xuất kết hợp nhà ở thương mại, nhà ở giá phù hợp và cho thuê dài hạn với hình thức hỗ trợ trực tiếp cho các hộ không đủ điều kiện vay mua nhà, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

• Bộ Xây dựng đề xuất bố trí đất gần khu công nghiệp, trường đại học để làm nhà cho thuê

• Bộ Xây dựng đề xuất phát triển 4 nhóm nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

• TP.HCM dự kiến dành 1.740ha đất phát triển nhà ở xã hội

• TP.HCM: Hàng loạt dự án nhà ở xã hội khởi công một năm vẫn nằm im

Giá nhà cần gắn với thu nhập của người dân

Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sau khi nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra tại hội trường.

Tại Tổ 4, đại biểu Tạ Thị Yên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu, cho rằng dù các dự thảo đã đề xuất cắt giảm thủ tục, điều chỉnh phân cấp và giảm điều kiện kinh doanh, vấn đề lớn vẫn là khả năng tiếp cận nhà ở của người làm công ăn lương.

Theo đại biểu, đất đai là nguồn lực có giới hạn nên những khu đất đã giao cho dự án cần được sử dụng hiệu quả. Việc giữ đất nhưng chậm đưa vào sử dụng để chờ tăng giá có thể gây lãng phí, đồng thời làm giảm nguồn cung nhà ở và tăng chi phí cho xã hội.

Đối với những dự án chậm tiến độ do nguyên nhân chủ quan của người sử dụng đất, bà đề nghị rút ngắn thời gian xử lý và áp dụng chế tài đủ sức tác động. Dự thảo đã đề cập cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng, nhưng theo đại biểu, thời gian xử lý để tiến tới thu hồi vẫn còn dài.

Bà cũng đề xuất khoản phải nộp tăng dần theo thời gian, để việc giữ đất chờ tăng giá không có lợi hơn so với đưa đất vào sử dụng.

Nhà ở xã hội cần thuận tiện cho việc làm và đi lại

Một nội dung khác được đại biểu Tạ Thị Yên đề cập là cách thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo dự thảo, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ bằng cách dành một phần đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp khoản tiền tương đương. Đại biểu cho rằng phương án linh hoạt có thể phù hợp với một số dự án, nhưng nếu cho phép nộp tiền thay thế thì phải bảo đảm nguồn tiền quay trở lại đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Đối với quỹ đất được bố trí ở vị trí khác, yếu tố kết nối giao thông, việc làm và hạ tầng cần được tính đến. Một căn nhà có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc có thể khiến người lao động phải trả thêm nhiều chi phí đi lại, làm giảm lợi ích thực tế của chính sách.

Cùng quan điểm về khả năng tiếp cận nhà ở, đại biểu Nguyễn Vũ Trung, thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, cho rằng việc tháo gỡ thủ tục chưa đủ để giải quyết mọi khó khăn. Người lao động và hộ thu nhập thấp cần có khả năng thuê hoặc mua nhà với chi phí phù hợp, ở gần nơi làm việc và không rơi vào tình trạng mất chỗ ở ngay khi chuyển việc hoặc mất việc.

Đại biểu đề nghị chuyển mục tiêu mọi người đều có chỗ ở tại Điều 6 của dự thảo thành các tiêu chí có thể đo lường, trong đó có mức chi phí nhà ở so với thu nhập hộ gia đình.

Với nhà cho thuê sử dụng đất hoặc vốn công, giá thuê cần tính đến khả năng chi trả và chi phí trong suốt vòng đời căn nhà. Đại biểu cũng đề xuất trợ cấp tiền thuê có thời hạn cho hộ thu nhập thấp, dựa trên dữ liệu thu nhập và giá thuê tại từng khu vực.

Đối với nhà lưu trú công nhân, điều kiện chứng minh việc làm cần được mở rộng để phù hợp với nhiều hình thức lao động hợp pháp, đồng thời tính đến người làm việc tại khu vực phụ cận khu công nghiệp. Khi người thuê chấm dứt việc làm, cần có thời gian chuyển tiếp hợp lý, thông báo trước và hỗ trợ tìm chỗ ở khác.

Đề xuất ba tầng chính sách nhà ở

Để đáp ứng những nhu cầu khác nhau, đại biểu Nguyễn Vũ Trung đề xuất thiết kế chính sách nhà ở theo ba tầng.

Tầng thứ nhất là nhà ở thương mại, phát triển theo nhu cầu thực tế với thủ tục rõ ràng và nguồn cung đa dạng.

Tầng thứ hai gồm nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn. Các dự án thuộc nhóm này có thể được hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, tín dụng và thuế, đi kèm cam kết cụ thể về giá, thời gian cho thuê, chất lượng và điều kiện sử dụng.

Tầng thứ ba là hỗ trợ trực tiếp cho những hộ không đủ điều kiện vay mua nhà, thông qua trợ cấp tiền thuê hoặc hỗ trợ thuê mua có thời hạn. Mức hỗ trợ cần căn cứ vào thu nhập, quy mô gia đình, giá thuê tại khu vực, tình trạng khuyết tật hoặc nguy cơ bị di dời.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế về phát triển và vận hành nhà cho thuê. Theo những ví dụ được nêu tại phiên thảo luận, Singapore kết hợp xét điều kiện nhà ở với khả năng vay; Áo phát triển nhà ở thành phố và nhà ở hợp tác xã; trong khi Anh sử dụng nghĩa vụ quy hoạch để tạo thêm nhà ở giá phải chăng trong các dự án lớn.

Điểm chung được đại biểu lưu ý là ưu đãi dành cho chủ đầu tư cần đi kèm nghĩa vụ cụ thể về nhà ở, dữ liệu minh bạch và cơ chế giám sát.

Dự thảo bổ sung chương riêng về nhà cho thuê

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng phát triển bốn nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Điểm mới là bổ sung chương riêng về phát triển nhà cho thuê, bao gồm đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư, điều kiện dự án, ưu đãi dành cho chủ đầu tư, giá thuê và quản lý vận hành.

Về giá thuê, dự thảo đề xuất chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê trên cơ sở tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí và các chi phí hợp lý khác, cùng lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Giá thuê không được vượt khung do UBND cấp tỉnh quy định.

Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu vừa bảo đảm khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư, vừa kiểm soát giá thuê để các ưu đãi của Nhà nước mang lại lợi ích thực tế cho người thuê.

Dự thảo cũng đề xuất UBND cấp tỉnh quyết định cách thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua bố trí đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung này.

Với nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất người mua được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận và người mua lại thuộc nhóm được phép mua nhà ở xã hội. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế.

Còn nhiều nội dung cần làm rõ về quỹ nhà ở và quản lý chung cư

Trong báo cáo thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan tham gia thẩm tra đề nghị tiếp tục làm rõ đối tượng được thuê và nhóm ưu tiên đối với nhà cho thuê sử dụng vốn nhà nước, nhằm dành nguồn lực cho những người gặp khó khăn về nhà ở.

Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý dự thảo đã lược bỏ nghĩa vụ đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi chủ đầu tư bố trí quỹ đất hoặc nộp tiền tương đương. Theo cơ quan này, nếu khó khăn nằm ở việc xác định giá trị quỹ đất đã có hạ tầng thì cần làm rõ cách tính thay vì loại bỏ nghĩa vụ.

Đối với việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, báo cáo thẩm tra cho rằng cần làm rõ cách xác định giá bán lại, kiểm soát các trường hợp được hưởng ưu tiên và bổ sung quy định chuyển tiếp phù hợp với chính sách trước đây.

Một vấn đề khác là Quỹ nhà ở. Dự thảo dự kiến tổ chức quỹ ở cấp địa phương và hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn, hạch toán tài sản và cơ chế giám sát, nhất là với các khoản tiền nộp thay nghĩa vụ phát triển nhà ở và tiền từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Vũ Văn Tiến, thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội Hải Phòng, cũng nêu những vướng mắc về sở hữu chung, sở hữu riêng và kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp có căn hộ, văn phòng, khách sạn hoặc khu thương mại.

Đại biểu đề nghị phân biệt rõ ba nhóm hạng mục: phần sở hữu riêng hợp pháp, phần sở hữu chung của từng khu chức năng và phần sở hữu chung của toàn tòa nhà. Việc phân định cần gắn với phạm vi sử dụng, quyền quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng.

Theo đại biểu, nếu nguồn kinh phí dành cho một khu chức năng không được xác định rõ và thẩm quyền quyết định sửa chữa chưa cụ thể, hoạt động của khu vực đó có thể bị ảnh hưởng dù các bên đã đóng kinh phí bảo trì.

Nhìn chung, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được hoàn thiện với nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến người mua, người thuê nhà và doanh nghiệp bất động sản. Khả năng giải quyết khó khăn về nhà ở sẽ phụ thuộc không chỉ vào việc đơn giản hóa thủ tục hay tăng nguồn cung, mà còn vào cách xác định giá phù hợp, sử dụng hiệu quả quỹ đất, phân bổ hỗ trợ đúng người và giám sát các ưu đãi sau khi được áp dụng.

Xem thêm

HoREA đề xuất dùng căn hộ chung cư làm nơi đăng ký doanh nghiệp siêu nhỏ 

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp một người đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư.