Trung Quốc thí nghiệm kiểm soát thị trường bất động sản trên quy mô lớn

Bằng việc thúc đẩy chuyển đổi từ mô hình sở hữu nhà ở riêng sang căn hộ cho thuê, Chủ tịch Trung Quốc – Tập Cận Bình đang tiến hành cuộc thử nghiệm có một không hai nhằm kiểm soát giá bất động sản đang tăng cao.

Cuộc thử nghiệm với quy mô lớn chưa từng có tiền lệ được ông Tập Cận Bình khởi động tại Đại hội ĐCS Trung Quốc vào tháng 10 năm ngoái. Theo đó, ông muốn chuyển đổi từ mô hình sở hữu nhà riêng hiện tại sang căn hộ cho thuê.

Một loạt các giải pháp đang được các Công ty bất động sản, các Ngân hàng, Chính quyền địa phương tiến hành. Thậm chí có cả sự tham gia của sàn giao dịch chứng khoán lớn nhất Trung Quốc – Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải để phục vụ mục đích này.

Trang Bloomberg dẫn lời ông Thẩm Kiến Quang (Shen Jianguang), chuyên gia kinh tế châu Á tại công ty chứng khoán Mizuho (Hồng Kông) cho biết: “Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đứng trước những thay đổi toàn diện. Việc đẩy mạnh mô hình bất động sản cho thuê sẽ tạo nên một mẫu hình mới của thị trường”.

Giá nhà ở Trung Quốc tăng nhanh bất chấp các biện pháp hạn chế cầu trong những năm qua đã đặt nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vào rủi ro đổ vỡ bong bóng. Với cuộc cải tổ mang tính toàn diện này, chính quyền ông Tập Cận Bình mong đợi sẽ giải quyết tình trạng bất bình đẳng tại các thành thị do giá nhà đất leo thang. Một nghiên cứu của giáo sư thuộc Đại học Wisconsin (Singapore) – ông Deng Yongheng cho thấy giá đất ở Bắc Kinh đã tăng 1.538% trong giai đoạn 2004 – 2016.

>> EU: Trung Quốc là một nền kinh tế bị nhà nước ‘bóp méo’

Tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, các dự án phức hợp bất động sản cho thuê đang được hoàn thiện, tốc độ xây dựng nhanh chóng nhờ nguồn quỹ hỗ trợ các dự án này luôn có sẵn. Những thay đổi này có thể cải thiện tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, mang lại doanh thu cho chính phủ, đồng thời hỗ trợ cuộc sống của rất nhiều cư dân thành thị.

Đây là điều từng xảy ra đối với nước Đức, khi việc đi thuê bất động sản cả đời là hoàn toàn bình thường. Về lý thuyết, việc xây dựng thị trường cho thuê phát triển có thể bổ sung lượng lớn nguồn cung nhà, giúp ổn định giá sau 13 năm tăng trưởng nóng.

Thay đổi ý thức hệ

Chính quyền các thành phố từ Bắc Kinh tới Thượng Hải đang dành riêng các khu đất để tiến hành đấu giá cho doanh nghiệp bất động sản xây dựng dự án cho thuê. Mọi dự án bất động sản không phải cho thuê đều không được ưu tiên quỹ đất.

Mới đây, Country Garden Holdings, công ty bất động sản lớn nhất của Trung Quốc về doanh thu công bố kế hoạch đưa ra thị trường 1 triệu căn hộ trong vòng 3 năm tới. Trong khi đó, các ngân hàng cũng dành sẵn các gói tín dụng cho dự án bất động sản cho thuê, còn Sở Giao dịch chứng khoán Thượng Hải khuyến khích các sản phẩm đầu tư dựa vào thị trường bất động sản cho thuê.

Theo các chuyên gia kinh tế, chính quyền ông Tập đang cố gắng để thay đổi quan niệm của người dân rằng bất động sản là một hình thức đầu cơ, vì bất kỳ sự sụt giảm giá cả ngắn ngủi nào đều có nguy cơ gây ra một cuộc đổ vỡ bong bóng.

>> Trung Quốc đối đầu giới doanh nhân mới nổi (P1) – Triệt hạ tỷ phú tư nhân

Từ lâu, người dân Trung Quốc luôn “đặt niềm tin” vào đất đai. Đây là lý do có đến 90% người Trung Quốc sở hữu nhà ở, thuộc hạng cao nhất trên thế giới, theo Cushman and Wakefield. Bên cạnh đó, độ tuổi mua nhà trung bình cũng rất trẻ (dưới 30 tuổi), bởi các bậc phụ huynh thường hỗ trợ con cái trong việc mua nhà sau khi kết hôn.

Trong khi đó, thị trường căn hộ cho thuê gặp khá nhiều khó khăn, một phần vì quyền của người đi thuê bị hạn chế, bên cạnh đó là chất lượng các căn hộ còn thấp, một số căn hộ thậm chí không có phòng tắm và nhà bếp riêng.

Ngay cả khi các chính sách mới có thể giúp thay đổi ý thức hệ đó, thì vẫn có rất nhiều thách thức mà Chính phủ Trung Quốc phải đối mặt. Quan trọng nhất, các nhà lãnh đạo Trung Quốc phải đảm bảo rằng họ có thể kiểm soát thị trường mà không cần tăng giá nhà. Đồng thời phải cân bằng các chính sách để làm chậm nhu cầu. Và giới chức Trung Quốc sẽ cần phải từ bỏ thói quen đẩy giá lên cao mỗi khi cần kích thích tăng trưởng kinh tế.

Triển khai trên quy mô lớn

Một chương trình thí điểm đang diễn ra tại 13 thành phố từ Quảng Châu đến Nam Kinh để chuyển đổi đất nông thôn thành đất căn hộ cho thuê. Một số thành phố cũng đang khuyến khích chuyển đổi các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và nhà máy thành các căn hộ cho thuê.

Ngoài ra, một số công ty bất động sản bắt đầu chứng khoán hóa các khoản thu nhập cho thuê từ sản phẩm cho thuê tương tư như việc ủy thác đầu tư bất động sản. Sở Giao dịch chứng khoán Thượng Hải đã chấp thuận một đề nghị từ Poly Real Estate Group và kêu gọi các nhà phát triển triển khai nhiều sản phẩm hơn.

Bên cạnh đó, Ngân hàng xây dựng Trung Quốc có kế hoạch cung cấp các khoản tín dụng cho các dự án cho thuê. Để thu hút người thuê nhà, chính quyền đưa ra chương trình ưu đãi cho vay ở Thẩm Quyến để trợ giúp người thuê trả tiền thuê nhà. Theo tạp chí Caixin, nếu không có tài sản thế chấp, người thuê căn hộ có thể vay tới 1 triệu NDT trong 10 năm với mức lãi suất thấp hơn vay thế chấp.

Công ty China Vanke có chiến lược nhắm đến thế hệ trẻ với căn hộ một phòng bằng cách biến các văn phòng cũ ở Thượng Hải trở thành khu ký túc xá, với các phòng rộng từ 10 – 16 m2 đi kèm với các khu vực sử dụng chung, phòng tập thể dục trong nhà và các máy bán hàng thực phẩm và đồ uống tự động.

Trong khi các nhà phân tích cho rằng phải mất nhiều năm mới có thể thay đổi được thị trường theo hướng nhà ở cho thuê, một số khác lại tỏ ra hoài nghi đối với giải pháp của Ông Tập Cận Bình, lãnh đạo quyền lực nhất Trung Quốc thời điểm hiện tại.

Chuyên gia Thẩm Kiến Quang của Mizuho nhận định trên Bloomberg: Khi ông Tập bắt đầu chiến dịch chống tham nhũng cách đây nhiều năm, mọi người không mong đợi nó có sức ảnh hưởng gì lớn, nhưng thực tế đã vượt ngoài sức tưởng tượng. Tuy nhiên, trong quan niệm phổ biến hiện nay, hầu hết người dân Trung Quốc vẫn giữ niềm tin rằng giá nhà sẽ không bao giờ giảm và tình trạng đầu cơ bất động sản tràn lan sẽ tiếp tục.

Tuy nhiên, kết quả như thế nào còn cần chờ xem sự chuyển biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Chi Bảo (T/h)

Xem thêm: