Bloomberg: Fed đã quá muộn để cứu thị trường nhà đất trong năm nay

Phan Vũ
•
Thứ Ba, 13/08/2024

Việc giảm lãi suất thế chấp vào cuối mùa mua sắm khó có thể thúc đẩy các giao dịch hoặc các ngành phụ thuộc vào chúng một cách có ý nghĩa.

230303 fed scaled — Cục Lưu trữ Liên bang Mỹ. (Nguồn Wikipedia)

Sự sụt giảm lãi suất thế chấp gần đây là bằng chứng mạnh mẽ hơn cho thấy Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẵn sàng nới lỏng chính sách. Điều này làm tăng hy vọng về thời kỳ tốt đẹp hơn sắp tới cho thị trường bất động sản Mỹ. Điều đó về lý thuyết có thể đúng, nhưng bằng chứng trong vài tuần qua cho thấy đã quá muộn cho sự hồi sinh trong năm nay.

Lãi suất cho vay mua nhà tại Mỹ hiện ở mức khoảng 6,5%, giảm nửa điểm phần trăm trong tháng qua và đang ở mức thấp nhất kể từ tháng 5/2023. Mức giảm của tuần này là mạnh nhất kể từ cuối tháng 12 năm ngoái. Lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ đã giảm liên tục trong mấy tuần trở lại đây, sau khi lập đỉnh của năm 2024 ở mức 7,22% vào đầu tháng 5. Tháng 10 năm ngoái, lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ đạt mức cao nhất 2 thập kỷ 7,79%.

Việc giảm lãi suất thế chấp đem lại hy vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản Mỹ vào mùa xuân năm 2025 sau một mùa kinh doanh ảm đạm năm nay. Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng ngắn hạn sẽ rất khiêm tốn.

Các gia đình Mỹ có xu hướng mua nhà và chuyển nhà theo lịch học – mùa xuân và mùa hè là thời điểm bận rộn nhất trước khi thị trường bắt đầu đi vào trạng thái ngủ đông vào mùa thu. Có rất ít dấu hiệu cho thấy năm nay xu hướng này sẽ thay đổi bất chấp việc lãi suất thế chấp đang giảm và có thể tiếp tục giảm.

Sự phục hồi trong giao dịch và nhu cầu tăng vọt về mọi thứ, từ vật liệu xây dựng đến nội thất gia đình có thể sẽ là câu chuyện của năm 2025. Đây là một cân nhắc quan trọng đối với Fed vì cơ quan này đang cân nhắc việc giảm lãi suất chính sách để hỗ trợ thị trường lao động mà không gây ra lạm phát.

Theo bản cập nhật thu nhập quý hai, các ngành công nghiệp gắn liền với thị trường bất động sản đang gặp khó khăn do giao dịch sụt giảm. Chủ sở hữu Maytag Whirlpool Corp. gần đây cho biết sự phục hồi mà họ mong đợi trong năm nay sẽ không xảy ra. Nhà cung cấp vật liệu Builders FirstSource Inc. và Trex Co., nhà sản xuất các sản phẩm sàn không phải gỗ, nằm trong số các công ty đã cắt giảm dự báo cả năm sau một mùa hè đáng thất vọng.

Builders FirstSource lưu ý rằng những cơn gió ngược đã xuất hiện gần đây trên thị trường nhà ở dành cho gia đình quy mô nhỏ sau một khởi đầu năm mới đáng khích lệ. Ngay cả khi khối lượng căn hộ vẫn ở mức ổn, các nhà xây dựng đang ứng phó với cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả của người Mỹ bằng cách giảm quy mô ngôi nhà và đơn giản hóa mọi thứ, từ thiết kế đến nội thất.

Dù lãi suất thế chấp đã giảm gần đây nhưng khả năng chi trả vẫn là một trở ngại đối với nhiều hộ gia đình Mỹ và tỷ giá có thể chưa đủ thấp để bù đắp mức giá cao. Thời điểm hiện tại, ở Atlanta, các trường học đã bắt đầu hoạt động trở lại vào tuần trước. Ở một số vùng trường học vẫn đóng cửa, các gia đình đang đi du lịch. Mọi người cũng bị phân tâm bởi Thế vận hội, vốn thu hút lượng lớn khán giả và môi trường chính trị sôi động hơn trước cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ sắp diễn ra.

Có thể sau Ngày lễ Lao động (một ngày lễ quan trọng ở Mỹ, diễn ra đầu tháng 9 hằng năm), khi tất cả đã trở lại với công việc thường ngày, lãi suất thế chấp giảm sẽ dẫn đến một mùa mua sắm mùa thu bận rộn hơn bình thường.

Trên thực tế, hoạt động tuyển dụng và chi tiêu trong các ngành nhà ở khó có thể bùng nổ cho đến ít nhất đầu năm 2025 do sự suy yếu trong vài tháng qua. Điều này không có nghĩa là lãi suất thấp hơn không có bất kỳ tác động nào. Ví dụ, chúng ta đã thấy sự gia tăng trong hoạt động tái cấp vốn thế chấp. Tuy nhiên, việc một triệu chủ nhà chốt lãi suất thế chấp thấp hơn khoảng một điểm phần trăm so với mức họ đã mua trong vài năm qua là một sự thúc đẩy kinh tế tương đối khiêm tốn, giống như giá xăng giảm nhẹ.

Về cơ bản, cho dù Fed có cắt giảm lãi suất bao nhiêu trong vài tháng tới thì tác động kinh tế tổng thể sớm nhất từ góc độ nhà ở chỉ có thể đến khi các công ty quyết định kế hoạch chi tiêu và tuyển dụng trong tương lai vào cuối năm nay cũng như khi mùa mua sắm mùa xuân bắt đầu vào tháng Hai tới. Như thế, càng có thêm lý do để Fed tiến hành cắt giảm lãi suất mà không sợ làm nảy sinh vấn đề lạm phát.

Phan Vũ