Thêm tên thành viên GĐ vào sổ đỏ: Quyền sở hữu tiếp tục bị ‘cải cách’ lùi trong thể chế về BĐS

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) có hiệu lực từ ngày 5/12/2017, bổ sung thêm trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Quy định này vấp phải sự lo lắng khá lớn của dư luận và các chuyên gia trong ngành khi đa phần cho rằng chính sách mang tính “vá lỗ hổng” này có thể còn tạo thêm nhiều thủ tục và rào cản khác về vấn đề “sở hữu” vốn là hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS).

Thông tư 33 là để “vá lỗ hổng” cho vấn đề quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” – nhưng “càng vá càng hổng”

Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất“.

Do vậy, việc quyền sở hữu cấp cho cả một hộ gia đình trên thực tiễn đã nảy sinh vô số bất cập đối với giao dịch BĐS, các tranh chấp BĐS phát sinh ngày một nhiều nhưng hệ thống pháp luật hiện tại thực chất không “bao phủ” được hết các trường hợp này, khiến việc nhiều vụ án tranh chấp, khiếu kiện có liên quan kéo dài nhiều thập kỷ. Việc xác định nhưng ai có quyền sở hữu trong trường hợp này hết sức phức tạp là nguyên nhân chính khiến các tài sản này khó giao dịch (mua, bán, thế chấp). BĐS được cấp quyền sở hữu là hộ gia đình khó có thể trở thành tài sản đảm bảo trong các ngân hàng thương mại (NHTM).

Xoay trở lại, NHMT cũng rủi ro cực lớn khi nhận tài sản đảm bảo là BĐS thuộc sở hữu của cả một hộ gia đình như vậy. Thực tế cho thấy, dù NHTM là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó, nhưng không thể phát mại về thu hồi nợ xấu nếu một trong các “chủ sở hữu” thuộc hộ gia đình kia đột nhiên xuất hiện và tuyên bố rằng họ không đồng thuận việc đưa tài sản của họ vào thế chấp tại ngân hàng, hoặc chính các chủ sở hữu  đang có kiện tụng, tranh chấp về BĐS này.

Với các rào cản lớn này từ thể chế, Bộ TN-MT cho ra đời Thông tư 33 đề cập ở trên với quy định “bổ sung tên các thành viên trong hộ gia đình cùng sử dụng đất” trong trường hợp này. Tuy nhiên, phần đa phản hồi của người dân và chuyên gia trong ngành đối với quy định này là tiêu cực bởi chính sách mới có thể làm phát sinh một loạt các vấn đề.

Ví dụ, khó khăn lớn nhất và cũng là nguyên nhân chính gây ra các tranh chấp, kiện tụng không ngừng trong giao dịch BĐS loại này chính là việc xác định người có quyền sở hữu tại thời điểm cấp sổ đỏ cho hộ gia đình (theo quy định của Luật đã nêu). Như vậy, với cách “vá lỗ hổng” của Thông tư 33 không thể đảm bảo rằng Sổ đỏ mới cấp lại cho hộ gia đình A không có tranh chấp, kiện tụng sau đó vì ai đó có thể đã bị tước đi quyền sở hữu hợp pháp. Tính khả thi của việc cấp lại sổ đỏ theo Thông tư 33 cũng không cao trong nhiều trường hợp khi một trong số những người sở hữu có thể ở xa về địa lý, không biết thông tin hoặc không hợp tác hoặc đã mất, phát sinh các vấn đề thừa kế của một trong số những người có quyền sở hữu với bất động sản đó.

Thể chế BĐS hiện tại đã, đang và tiếp tục là rào cản đối với sự phát triển bền vững, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và nền kinh tế nói riêng, cũng như gây thêm rủi ro chéo với hệ thống tài chính.

Thể chế BĐS cần được “cải cách” theo hướng toàn diện hơn đối với quyền sở hữu và. Trên thực tế, cái GỐC của cải cách thể chế chính là phải giải quyết rốt ráo vấn đề về “quyền sở hữu”. Khi quyền sở hữu không được xác lập phân minh, không được pháp luật bảo vệ nghiêm ngặt, thì hệ quả tất yếu phát sinh là quản lý rối loạn, tham nhũng, mâu thuẫn xã hội tăng cấp.

Rõ ràng, Thông tư 33 – theo phân tích ở trên – là một “cải cách lùi” về thể chế BĐS. Tình trạng thể chế trong mấy chục năm qua về BĐS đã đủ để nền kinh tế chúng ta lãnh hậu quả quá lớn, mâu thuẫn xã hội tăng cao, tham nhũng chính sách phát huy, giới giầu mới nổi từ BĐS làm mưa làm gió, Ngân hàng thì có tài sản đảm bảo là BĐS nhưng lại không thanh lý đi được. Chi phí xã hội  tăng cao.

Nhìn lại thể chế BĐS hiện nay, dễ thấy đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là không thừa nhận quyền sở hữu BĐS, chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…). Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan.

Khi giá hàng hóa không được xác định trên quy luật cung – cầu sẽ dẫn tới thông tin thị trường bị méo mó, giá cả cũng không phản ánh đúng quy luật; phần đa lợi ích của thị trường sẽ thuộc vào nhóm có thông tin đầy đủ hơn. Điều này dẫn tới các mâu thuẫn xã hội liên quan đến BĐS gia tăng, xử lý các mâu thuẫn lợi ích này cũng khiến chi phí xã hội gia tăng, chi phí ngầm trong các giao dịch BĐS lớn.

Quan trọng hơn, khi quyền sở hữu không được xác lập, hệ thống khuôn khổ pháp lý cho BĐS trở nên nặng nề, chồng chéo, không minh bạch. Khi khuôn khổ pháp lý không đủ hiệu lực sẽ làm bùng nổ các giao dịch ngầm, nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường cũng như không đủ thông tin và sở cứ pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp về BĐS. Do sự không ổn định về tổ chức cơ quan đăng ký (do những thay đổi thường xuyên về thẩm quyền đăng ký tại các văn bản quy phạm pháp luật hoặc do sự phân công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban thực hiện công tác này) dẫn đến hệ quả là hồ sơ được quản lý không thống nhất, thông tin về giao dịch BĐS không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi lần thay đổi về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch BĐS.

Tồn tại căn bản này về thể chế BĐS Việt Nam không chỉ khiến thị trường tự phát (do các giao dịch ngầm phát triển), thông tin không minh bạch dẫn tới hiện tượng đầu cơ, thị trường BĐS phát triển không cân xứng, nhà đầu tư và người tiêu dùng không được bảo vệ thích đáng…

Quan trọng hơn, BĐS là một nguồn lực lớn của nền kinh tế – do sự hạn chế về khuôn khổ chính sách – đã không được giải phóng thích đáng nên không phát huy được hiệu quả kinh tế, thậm chí còn trở thành rào cản, là rủi ro với khu vực ngân hàng trong vai trò là tài sản đảm bảo (TSĐB). Việc thiếu một khuôn khổ pháp lý đủ hiệu lực trong xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu đã khiến các ngân hàng thương mại (NHTM) khó khăn khi xử lý nợ xấu đối với các khoản nợ xấu có TSĐB là BĐS. Đây là một trong những nhân tố làm chậm lại tiến trình xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng, tăng rủi ro cho hệ thống NHTM nói riêng và nền kinh tế nói chung.