Giá bất động sản giảm đến 20% trong quý III

Minh Long
•
Chủ Nhật, 18/10/2026

Giá bán bất động sản sơ cấp tại nhiều khu vực giảm 5-20% trong quý III. Dù mặt bằng giá đã hạ nhiệt, người mua vẫn cân nhắc kỹ do chi phí vay vốn cao và khả năng tăng giá trong ngắn hạn không còn chắc chắn.

• Hà Nội: Thành phố 8,5 triệu dân chỉ có 4.000 giao dịch nhà đất ở trong quý I

• Giá nhà tăng cao, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói gì?

• Bất động sản 2023: Doanh nghiệp “đóng băng”, đất nền tăng cả giao dịch lẫn tồn kho

Giá bán bất động sản sơ cấp tại nhiều khu vực giảm 5-20% trong quý III. Dù mặt bằng giá đã hạ nhiệt, người mua vẫn cân nhắc kỹ do chi phí vay vốn cao và khả năng tăng giá trong ngắn hạn không còn chắc chắn. (Ảnh: AI)

Giá nhà đất giảm tại nhiều khu vực

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá trong quý III/2026. Mức giảm phổ biến tại nhiều khu vực và phân khúc dao động 5-20% so với quý trước.

Trong phân khúc căn hộ chung cư, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng/m². Tại miền Trung, mức giảm phổ biến 10-15%, giá dao động 30-100 triệu đồng/m². Miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn, khoảng 5-10%, với giá lần lượt khoảng 36-145 triệu đồng/m² và 30-55 triệu đồng/m².

Nhà thấp tầng trong các khu đô thị cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tại miền Bắc, giá giảm 15-20%, còn khoảng 70-280 triệu đồng/m². Miền Nam giảm 10-15%, xuống khoảng 50-320 triệu đồng/m²; miền Trung và miền Tây cũng ghi nhận mức giảm phổ biến 10-15%.

Đối với đất nền, miền Bắc tiếp tục là khu vực có mức giảm mạnh nhất, khoảng 15-20%, đưa giá xuống khoảng 45-90 triệu đồng/m². Các khu vực còn lại ghi nhận mức điều chỉnh phổ biến 10-15%.

Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá tại nhiều phân khúc đang được điều chỉnh theo sức mua thực tế. Tuy nhiên, mức giá cụ thể vẫn khác nhau đáng kể tùy vị trí, pháp lý, chất lượng dự án và thời điểm giao dịch.

Giá rao bán giảm liên tiếp trong ba quý

Dữ liệu của Batdongsan cho thấy giá rao bán nhà đất trung bình trên cả nước giảm liên tiếp trong ba quý đầu năm 2026. Từ mức 101 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025, giá trung bình giảm xuống 96 triệu đồng/m² trong quý I, 91 triệu đồng/m² trong quý II và còn 86 triệu đồng/m² trong quý III.

Như vậy, mức giá rao bán trung bình đã giảm khoảng 15% so với cuối năm trước. Tại Hà Nội, mặt bằng giá nhà đất trung bình giảm khoảng 14-15%, trong khi TP.HCM giảm nhẹ hơn, khoảng 5-7%.

Cần phân biệt dữ liệu giá rao bán với giá giao dịch thực tế. Giá người bán đưa ra có thể thay đổi trong quá trình thương lượng, vì vậy mức giảm của giá rao bán không đồng nghĩa mọi bất động sản đều được giao dịch với mức giảm tương ứng.

Việc giá bán điều chỉnh tại nhiều khu vực phản ánh sự thay đổi trong cách định giá của chủ đầu tư và người bán. Khi thanh khoản chưa phục hồi đồng đều, việc tiếp tục đưa ra mức giá cao hơn các dự án lân cận có thể khiến sản phẩm khó tiếp cận khách hàng.

Sức mua giảm, người mua thận trọng với khoản vay

Dù giá bất động sản đã hạ nhiệt, lượng giao dịch vẫn chịu sức ép. Trong quý III/2026, lượng nhà ở tiêu thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng đầu năm, lượng sản phẩm tiêu thụ trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 32.469, giảm 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến sức mua là chi phí vốn. Trong quý III, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5-11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 13-15%/năm.

Với người mua nhà bằng vốn vay, giá bất động sản giảm chưa chắc đã đồng nghĩa tổng chi phí sở hữu giảm tương ứng. Khoản tiền phải trả hằng tháng, khả năng duy trì thu nhập và mức độ ổn định của lãi suất vẫn là những yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà.

Đối với nhà đầu tư, kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn cũng khó trở thành cơ sở duy nhất để xuống tiền khi thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt. Những bất động sản có giá cao nhưng khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền hạn chế có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua.

Nguồn cung tăng, hàng tồn kho tiếp tục gây áp lực

Bên cạnh sức mua yếu, lượng hàng tồn kho và nguồn cung mới cũng ảnh hưởng đến diễn biến giá. Theo số liệu được công bố từ 27/34 địa phương, lượng tồn kho tại các dự án trong quý III vào khoảng 51.950 căn và nền, gồm 15.319 căn hộ, 17.089 căn nhà ở riêng lẻ và 19.542 nền đất.

So với quý II, tồn kho căn hộ tăng 19,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 11,6% và đất nền tăng 75,3%. Số liệu này cho thấy việc tiêu thụ sản phẩm vẫn là thách thức tại nhiều dự án.

Nguồn cung mới dự kiến tiếp tục được bổ sung trong quý IV. DXS-FERI ước tính khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án có thể mở bán trong ba tháng cuối năm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm.

Miền Nam dự kiến chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, tương đương 16.900 sản phẩm; miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm, còn miền Trung và miền Tây mỗi khu vực khoảng 2.700 sản phẩm.

Nguồn cung tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng đồng thời tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, giá bán phù hợp và phương thức thanh toán linh hoạt có thể có lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Giá bất động sản có thể tiếp tục chịu sức ép

Diễn biến giá trong những tháng cuối năm phụ thuộc lớn vào lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung và tình hình tài chính của người mua. Nếu chi phí vay tiếp tục ở mức cao, sức mua có thể phục hồi chậm, buộc chủ đầu tư điều chỉnh kỳ vọng giá hoặc tăng chiết khấu để cải thiện thanh khoản.

DXS-FERI dự báo trong kịch bản lãi suất thả nổi dưới 12%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thể đạt 40-45%. Ngược lại, nếu lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực.

Dù vậy, mức giảm sẽ không đồng đều giữa các phân khúc. Bất động sản có giá bán vượt xa khả năng chi trả, tính thanh khoản thấp hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu sức ép lớn hơn. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp vẫn có khả năng thu hút người mua.

Việc giá bất động sản giảm có thể mở ra thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực, nhưng người mua vẫn cần đánh giá kỹ giá trị tài sản, tổng chi phí vay vốn và khả năng tài chính dài hạn thay vì chỉ dựa vào mức giảm được quảng cáo.