TP.HCM nâng trần phí quản lý chung cư lên 13.700 đồng/m² mỗi tháng

Minh Long
•
Thứ Tư, 11/11/2026

UBND TP.HCM vừa ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới, với mức tối đa 13.700 đồng/m²/tháng tại các phường, xã và 24.700 đồng/m²/tháng tại đặc khu Côn Đảo.

Ngày 7/11/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 96/2026/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên thành phố.

Theo quyết định, khung giá được phân chia theo hai loại hình chung cư có thang máy và không có thang máy, đồng thời áp dụng mức riêng đối với khu vực các phường, xã và đặc khu Côn Đảo.

Tại khu vực các phường, xã, chung cư có thang máy được áp dụng mức giá từ 1.800 đến 13.700 đồng/m² diện tích sử dụng mỗi tháng. Với chung cư không có thang máy, mức giá dao động từ 600 đến 8.800 đồng/m²/tháng.

Riêng tại đặc khu Côn Đảo, mức giá được quy định cao hơn. Chung cư có thang máy áp dụng khung từ 3.200 đến 24.700 đồng/m²/tháng; loại không có thang máy từ 1.100 đến 15.800 đồng/m²/tháng.

Các mức giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Quyết định có hiệu lực từ ngày 25/11/2026, thay thế các quy định trước đây về khung giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Mức trần tại khu vực TP.HCM cũ tăng gần gấp đôi

So với quy định trước đây, mức giá tối đa tại khu vực TP.HCM cũ tăng đáng kể sau khi thành phố thống nhất khung giá trên phạm vi mới.

Cụ thể, mức trần đối với chung cư có thang máy tăng gần gấp đôi, trong khi chung cư không có thang máy tăng hơn 2,5 lần.

Việc điều chỉnh nhằm thay thế các khung giá riêng được ban hành trước khi sáp nhập, tạo cơ sở thống nhất cho hoạt động quản lý và vận hành nhà chung cư.

Tuy nhiên, mức tăng này không đồng nghĩa phí quản lý tại tất cả các chung cư sẽ tự động tăng tương ứng. Giá dịch vụ thực tế vẫn phụ thuộc vào chất lượng vận hành, chi phí cung cấp dịch vụ và thỏa thuận giữa các bên.

Những khoản chi phí không nằm trong khung giá

Theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND, mức giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư không bao gồm nhiều khoản chi phí mà cư dân có thể phải thanh toán riêng.

Các khoản này gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ; kinh phí bảo trì; chi phí trông giữ xe; nhiên liệu, năng lượng; nước sinh hoạt; dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc; thù lao Ban quản trị và các dịch vụ phục vụ nhu cầu sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ.

Do đó, tổng số tiền cư dân phải chi trả hằng tháng có thể cao hơn mức phí quản lý vận hành được tính theo khung giá.

Việc tách riêng các khoản chi phí giúp phân định rõ tiền dịch vụ quản lý, vận hành với những khoản thu khác, tránh nhầm lẫn khi tính toán nghĩa vụ tài chính của cư dân.

Chung cư thương mại không bắt buộc áp dụng mức trần mới

Một điểm đáng chú ý trong quyết định là phạm vi áp dụng khung giá đối với từng loại hình nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, khung giá được sử dụng làm căn cứ thu kinh phí quản lý vận hành theo quy định.

Với các chung cư không thuộc tài sản công, trong đó có phần lớn chung cư thương mại, khung giá chủ yếu được sử dụng để các bên tham khảo khi thỏa thuận mức phí hoặc giải quyết tranh chấp giữa đơn vị quản lý vận hành với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, tại chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, mức giá dịch vụ quản lý vận hành do đơn vị quản lý và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.

Vì vậy, mức trần 13.700 đồng/m² không phải mức phí mặc định mà mọi cư dân tại TP.HCM đều phải đóng. Việc xác định mức thu cần căn cứ vào loại hình chung cư, chất lượng dịch vụ và thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Đối với những hợp đồng quản lý vận hành đã ký trước ngày 25/11/2026, các bên tiếp tục thực hiện mức phí cũ đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp thống nhất điều chỉnh.

Với hợp đồng ký mới, gia hạn hoặc có thay đổi giá từ ngày 25/11/2026, các bên thực hiện theo quy định mới.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành và cư dân chưa thống nhất được mức phí, đơn vị vận hành được tạm thu theo mức đang áp dụng của năm liền kề trước đó hoặc mức khác do các bên xem xét, nhưng không vượt khung giá thành phố ban hành. Việc tạm thu được duy trì cho đến khi các bên thống nhất được mức giá dịch vụ.

Quy định này nhằm bảo đảm hoạt động quản lý chung cư không bị gián đoạn trong thời gian các bên tiếp tục thương lượng.

Một số loại hình nhà ở không thuộc phạm vi áp dụng

Quyết định 96/2026/QĐ-UBND cũng quy định một số trường hợp không áp dụng khung giá mới.

Trong đó có nhà chung cư cũ thuộc tài sản công chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà ở xã hội chỉ dành cho học sinh, sinh viên và nhà lưu trú công nhân được bố trí theo hình thức tập thể, nhiều người ở chung một phòng.

Việc ban hành khung giá mới được kỳ vọng tạo cơ sở thống nhất trong quản lý, vận hành nhà chung cư sau sáp nhập, đồng thời hỗ trợ giải quyết những bất đồng về chi phí dịch vụ giữa cư dân và đơn vị quản lý.

Từ ngày 25/11/2026, các quy định mới sẽ chính thức được áp dụng, trong đó quyền thỏa thuận mức phí tại các chung cư thương mại vẫn được duy trì theo quy định của pháp luật về nhà ở.