Evergrande rời sàn: Ví dụ điển hình về sụp đổ bất động sản Trung Quốc

Hạ Vũ, Lâm Yến
•
Thứ Tư, 13/08/2025

Tối 12/8, Tập đoàn China Evergrande cho biết sẽ chính thức hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông (HKEX) vào ngày 25/8. Ngành bất động sản Trung Quốc đã bước vào năm thứ tư của giai đoạn suy thoái, tiếp tục kéo tụt nền kinh tế Trung Quốc. Bloomberg cho rằng việc China Evergrande rời sàn đánh dấu một cột mốc ảm đạm của ngành bất động sản Trung Quốc.

shutterstock 2048910203 — (Nguồn: Shutterstock)

Evergrande từng là nhà phát triển bất động sản có doanh số lớn nhất Trung Quốc. Cổ phiếu của tập đoàn này đã bị đình chỉ giao dịch từ ngày 29/1/2024, đến ngày 28/7 năm nay đủ 18 tháng, nhưng không đáp ứng được hướng dẫn tái niêm yết, không thể khôi phục giao dịch mua bán, và không thực hiện được việc tái niêm yết.

Khi Evergrande rời sàn, các nhà thanh lý đã rà soát kỹ sổ sách và phát hiện gánh nặng nợ của tập đoàn hiện khoảng 350 tỷ HKD (45 tỷ USD), cao hơn nhiều so với con số đã công bố trước đó.

Sau hơn một năm rà soát kỹ bảng cân đối kế toán và mạng lưới thực thể của Evergrande, các nhà thanh lý đã đưa ra đánh giá nghiêm khắc, cho rằng khả năng hoàn tất tái cơ cấu toàn diện của Evergrande là “xa vời”.

Bloomberg hôm 13/8 đưa tin, ông Kenny Ng, chiến lược gia của Everbright Securities International, nói: “Đây là một thời khắc mang tính biểu tượng đối với ngành bất động sản trong nước [Trung Quốc].” Lần sụt giảm giá cổ phiếu này “ắt hẳn sẽ để lại ký ức sâu sắc cho tất cả các nhà đầu tư trên thị trường.”

Chính quyền ĐCSTQ trong thời kỳ COVID-19 đã áp dụng chính sách “zero COVID” gây tổn hại nặng nề cho nền kinh tế Trung Quốc, và sau khi gỡ bỏ chính sách này, kinh tế Trung Quốc phục hồi yếu ớt, niềm tin người tiêu dùng giảm, cung vượt cầu và nợ không ngừng tăng, cản trở sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Hiện nay, nhiều nhà xây dựng ở Trung Quốc đang rơi vào khó khăn, kéo chậm tăng trưởng kinh tế, và sự sụp đổ của Evergrande là vụ lớn nhất cho đến nay. Công ty này từng là nhà phát triển bất động sản có doanh số lớn nhất Trung Quốc và vào tháng 12/2021 đã lần đầu tiên vỡ nợ trái phiếu USD.

Dù chính phủ đã đưa ra các biện pháp kích thích, nhưng doanh số bất động sản năm nay vẫn ảm đạm.

Đầu tháng 8, ông John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dương và Đại Trung Hoa của UBS Investment Bank, dự đoán thời gian suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ kéo dài hơn dự kiến.

Ông John Lam chỉ ra rằng nhu cầu yếu đã kéo dài thời gian bán nhà, tỷ lệ quay vòng tồn kho tại các thành phố hạng nhất đã giảm xuống trung bình 14 tháng vào tháng 3 năm nay, nhưng đến cuối tháng 6 con số này lại tăng lên 20,7 tháng, điều này có nghĩa là ngay cả những thành phố lớn vốn được kỳ vọng sẽ phục hồi sớm, cũng cần nhiều thời gian hơn để tiêu thụ lượng nhà tồn kho.

Theo dữ liệu của CRIC (China Real Estate Information Corporation), doanh số bán nhà mới của 100 công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm hơn 20% trong hai tháng liên tiếp. Mức giảm ngày càng tồi tệ này cho thấy hiệu ứng của các kế hoạch kích thích kinh tế từ tháng 9/2024 đang suy yếu. Giá nhà mới trong tháng 6 giảm 0,27% so với tháng trước, mức giảm lớn nhất trong 8 tháng.

Kể từ khi khủng hoảng tài chính bùng phát năm 2021, tòa án Hồng Kông đã ít nhất 6 lần ban hành lệnh thanh lý đối với các nhà phát triển Trung Quốc. Quá trình thanh lý của Evergrande vẫn là vụ phức tạp nhất và cung cấp kinh nghiệm cho các nhà phát triển khác trải qua quy trình tương tự.

Ngày thứ Hai (11/8), Công ty TNHH China South City Holdings bị Tòa án Tối cao Hồng Kông ra lệnh thanh lý. Đây là vụ thanh lý công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc (tính theo quy mô tài sản) kể từ Evergrande.

Khoảng 150 tỷ USD nợ của các nhà phát triển Trung Quốc đang gặp khó khăn. Tệ hơn, ngày càng nhiều nhà xây dựng đã vượt qua giai đoạn then chốt của kế hoạch tái cơ cấu nay lại quay về điểm xuất phát. Sunac China Holdings Limited trở thành nhà xây dựng lớn đầu tiên của Trung Quốc triển khai kế hoạch tái cơ cấu nợ lần thứ hai.

Báo cáo tháng 8 của tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch cũng chỉ ra rằng rủi ro trung hạn của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cao, sự phân hóa doanh số giữa các cấp thành phố dự kiến sẽ tiếp diễn và có thể còn mở rộng.

Fitch cho rằng dữ liệu nửa đầu năm cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ mang tính tạm thời, diễn biến tiếp theo sẽ phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô, thị trường việc làm và triển vọng thu nhập của người dân. Khi Mỹ tăng thuế tác động đến xuất khẩu của Trung Quốc, tăng trưởng kinh tế Trung Quốc sẽ chậm lại, có thể ảnh hưởng đến tính bền vững của sự phục hồi bất động sản.

Về trung hạn, Fitch cho rằng bất động sản Trung Quốc vẫn phải đối mặt với các thách thức mang tính cấu trúc như dân số già hóa, khả năng chi trả nhà ở thấp, và lượng tồn kho lớn, đặc biệt tác động rõ rệt đến các thành phố hạng hai và hạng ba.