TQ: Hơn 100 dự án xây dựng dở dang bị bên mua “cưỡng chế dừng cho vay”

Từ đầu năm nay, nhiều tòa nhà tại Trung Quốc đã dừng xây dựng, nhiều dự án chưa hoàn thành ở nhiều vùng khác nhau ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn. Các chủ sở hữu tập thể tòa nhà (người mua vay thế chấp) dở dang quyết định ngừng trả nợ, nhiều người cùng làm theo. Tính đến ngày 13/7, chủ sở hữu của hơn 100 dự án trên toàn Trung Quốc đã thông báo tạm dừng cho vay, cơn bão này tiếp tục mở rộng.

Bất mãn với việc chủ dự án ngừng thi công, việc tạm dừng cho vay ngày càng trở nên gay gắt

Trong những ngày qua, một số chủ sở hữu bất động sản (người mua) tại Trung Quốc đã đưa ra thông báo tạm dừng cho vay tập thể trên mạng Internet (ngừng trả tiền hàng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng vay thế chấp bất động sản đang xây dựng dở dang). Lấy dự án Evergrande (Hằng Đại) Lung Đình ở thị trấn Cảnh Đức, Giang Tây, làm ví dụ. Ngày 30/6, tất cả các chủ sở hữu đã gửi thông báo tới Chính quyền thành phố Cảnh Đức, Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn, Chi nhánh Cảnh Đức của Ủy ban Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc và các ngân hàng cho vay khác.

Nội dung chỉ ra rằng dự án Lung Đình đã dừng thi công hoàn toàn vào cuối tháng 5/2021, kinh phí giám sát dự án cũng cạn kiệt. Do dự án dừng thi công và nhiều lần bảo vệ quyền lợi bất thành, các chủ sở hữu của Lung Đình yêu cầu chủ dự án phải khôi phục thi công vào cuối tháng 10/2022, nếu không khoản vay sẽ bị buộc tạm dừng vào tháng 11/2022.

Ngày 13/7, theo giờ Bắc Kinh, NetEase, Sina và các cổng thông tin Đại Lục khác đã chuyển tiếp dữ liệu của “Bất động sản Phoenix.com”, cho biết theo thống kê chưa đầy đủ, chủ sở hữu của 101 dự án xây dựng dở dang tại 47 thành phố thuộc 18 tỉnh thành tại Trung Quốc đã liên kết với nhau để “cưỡng chế dừng cho vay”.

Trong đó, 32 dự án bất động sản tập trung ở tỉnh Hà Nam, 14 dự án ở tỉnh Hồ Bắc, và 13 dự án ở tỉnh Hồ Nam; chỉ riêng dự án cưỡng chế dừng cho vay của thành phố Trịnh Châu 1 đã chiếm 23,7%.

Kể từ khi báo cáo này được công bố, bài viết đã bị xóa khỏi toàn bộ mạng lưới Internet ở Trung Quốc Đại Lục.

Theo báo “Hoa Hạ Trung Quốc”, sau khi các chủ sở hữu của dự án Evergrande Lung Đình ra thông báo tạm dừng cho vay, ngày 7/7, chủ dự án đã ra công bố về việc chậm bàn giao tòa nhà, tất cả chủ sở hữu của Evergrande Times New City Vũ Hán cũng ra thông báo về việc cưỡng chế dừng cho vay.

Tòa nhà này đã quá hạn giao nhà vài tháng, hơn nữa vẫn tiếp tục dừng thi công hoàn toàn. Chủ đầu tư (bên mua) yêu cầu bên dự án phải khôi phục thi công trước ngày 1/8/2022, nếu không khoản vay sẽ buộc phải tạm dừng.

Phong trào “cưỡng chế dừng cho vay” đã càn quét thị trường bất động sản, các chủ sở hữu bất động sản dở dang ở nhiều nơi đã thông báo tạm dừng cho vay.

Một khu bất động sản ở Vũ Hán đang xây dựng dở dang, chủ dự án và chính phủ chỉ làm chiếu lệ

Ngày 13/7, cô Lý Minh Ngọc (hóa danh), chủ sở hữu của “Khu vườn thơm Meihao giai đoạn II” nằm trên đường vành đai 3 thuộc quận Kiều Khẩu, Vũ Hán, nói với Epoch Times rằng tòa nhà được rao bán vào năm 2019, dự kiến ​​ban đầu sẽ được bàn giao vào tháng 12/2021.

Tháng Chín năm ngoái, các tòa nhà khác ở Vũ Hán có chủ đầu tư dự án là Meihao (Mỹ Hảo) Group bắt đầu dừng thi công. Các chủ sở hữu cũng bắt đầu tập trung lại quan sát tòa nhà của họ và nhận thấy rằng nó thực sự chưa hoàn thiện.

“Chúng tôi bắt đầu liên lạc với chính phủ và chủ dự án. Chúng tôi đã liên lạc từ tháng 10 năm ngoái. Chính phủ vỗ ngực nói rằng tuyệt đối sẽ không dừng thi công và tòa nhà chắc chắn sẽ được bàn giao. Vào tháng Mười Hai, một thư gia hạn đã được ban hành, trực tiếp kéo dài thời gian bàn giao nhà đến tháng Sáu năm nay vì dịch bệnh,” cô Lý Minh Ngọc nói.

Đến tháng Hai và tháng Ba năm nay, chủ sở hữu phát hiện ra điều gì đó bất thường. Cô Lý Minh Ngọc nói: “Có người trong tòa nhà, nhiều nhất có lẽ chỉ khoảng 3 hoặc 4 người, ước tính họ chỉ mời người đến để diễn tuồng. Chúng tôi nhận thấy rằng có điều gì đó không đúng. Hơn nữa một tòa nhà ở quận Hồng Sơn, Vũ Hán cũng đã dừng thi công. Chúng tôi thấy việc này rất nghiêm trọng!”

Hết lần này đến lần khác, các chủ sở hữu đã đến gặp chính phủ và chủ dự án, nhưng họ chỉ nhận được sự chiếu lệ, xoa dịu và trì hoãn. “Sau mỗi cuộc thương lượng, những lời hứa sẽ không được thực hiện. Lần sau, lại tìm gặp họ, họ lại tiếp tục vẽ ra một chiếc bánh vô tận cho bạn.”

Các tòa nhà đã xây dựng được 70%, và tạm dừng thi công khi đã cất nóc. Nhiều người đang cõng khoản vay từ 6.000, 7.000 nhân dân tệ (khoảng 887 USD đến hơn 1.000 USD), thậm chí là hàng chục ngàn nhân dân tệ (10.000 NDT = 1.479 USD).

Có người chờ lấy nhà để kết hôn đã buộc phải ly hôn. Chủ sở hữu quả thực đã hết cách, họ quyết định chặn đường gần khu bất động sản này, nhằm gây áp lực lớn hơn từ dư luận, “xem xem liệu chính phủ có chủ động tìm đến chúng tôi, có giúp chúng tôi thúc đẩy việc nối lại hoạt động thi công hay không.”

Các chủ sở hữu chặn đường và bị đàn áp đã quyết định ngừng cho vay tập thể

Sáng 14/3, hơn 200 người đến đó, nhưng cảnh sát còn đông hơn cả chủ sở hữu. Lúc đầu các chủ sở hữu không chặn đường, mà chỉ đòi quyền lợi của mình trong tòa nhà.

Vào một buổi sáng nọ, khi thấy cả chính quyền và chủ dự án đều không ra mặt, các chủ sở hữu đã xông vào lực lượng cảnh sát và chặn đường suốt 5 phút trên con đường bên cạnh tòa nhà.

“Tôi cũng bị cảnh sát lôi xuống đất và đánh đập, phải nằm ở nhà 1 tuần. Một chủ sở hữu khác bị đánh gãy xương, phải nằm viện 2 tuần và tốn hơn 30.000 NDT (khoảng 4.400 USD) tiền thuốc men.”

Sau đó, cảnh sát tìm người tính sổ, một số chủ sở hữu đã bị giam 15 ngày, một số bị triệu tập đến đồn cảnh sát nhiều lần. Tuy nhiên, chính quyền vẫn vỗ ngực nói rằng công trình nhất định sẽ khôi phục thi công. Chủ sở hữu thầm nghĩ, may mà việc chặn đường không vô ích, và họ lại tiếp tục chờ đợi.

Chủ sở hữu Lý Minh Ngọc cho biết, dự án “Khu vườn thơm Meihao giai đoạn II” vẫn đang được xây dựng. Một phần của toàn bộ tòa nhà đã được Ủy ban Quản lý và Giám sát Tài sản Nhà nước mua trọn hơn 1.000 căn hộ. Một phần trong số đó đã được rao bán dưới dạng nhà ở thương mại cho 500 chủ sở hữu.

Do đặc thù của bất động sản, ban đầu họ kỳ vọng rằng chính phủ sẽ nỗ lực để thúc đẩy việc khôi phục thi công, nhưng hy vọng của họ lại bất thành, “kể từ tháng Ba đến nay đã tan thành mây khói”.

Đến ngày 1/6, các chủ sở hữu của “Khu vườn thơm Meihao giai đoạn II” đã quyết định ra thông báo ngừng cho vay tập thể: “Chúng tôi đã cho chủ dự án thời gian để khôi phục công việc. Nếu sau ngày 1/11 vẫn chưa tiếp tục thi công, khoản vay sẽ bị tạm dừng, không thể cứ đẩy chúng tôi đến chỗ chết được. Nếu thực sự không khôi phục thi công, thì tôi cũng không thể cứ tiếp tục trả nợ được.”

Cô Lý Minh Ngọc nói rằng cô định cư ở Vũ Hán khi còn là sinh viên đại học và hiện tại phải trả hơn 6.000 NDT (khoảng 887 USD) một tháng, với khoản trả trước hơn 500.000 NDT (khoảng 73.900 USD) mượn từ người thân, bạn bè. “Tôi mới ngoài 30 tuổi, làm sao có thể kiếm được nhiều tiền như vậy? Tôi không thể để chuyện này ảnh hưởng đến mình cả đời.”

Phân tích: Có 2 mối quan hệ pháp lý trong thế chấp trước khi bán

Ngày 13/7, Luật sư Ngô tại Đại Lục nói với Epoch Times rằng “thế chấp bất động sản trước khi bán” là sử dụng căn nhà chưa xây để thế chấp và sử dụng nó để vay. Trên thực tế, việc này liên quan đến 2 mối quan hệ pháp lý (2 hợp đồng).

Một là hợp đồng mua bán để chủ sở hữu mua nhà từ chủ đầu tư, ví dụ trả trước 30% và vay ngân hàng 70%. Sau khi chuyển khoản vay ngân hàng cho chủ dự án, hợp đồng được coi như đã thanh toán 1 lần cho việc mua nhà.

Hợp đồng thứ 2 là một khoản vay giữa chủ sở hữu và ngân hàng. Hợp đồng này yêu cầu tiền vay phải được trả cho ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định theo từng tháng.

Điều này dựa trên thực tế là căn nhà phải được hoàn công thuận lợi, và căn nhà được xây dựng trong tương lai sẽ được sử dụng như một khoản thế chấp. Quan hệ pháp luật giữa 2 bên là khác nhau, và quan hệ chủ thể của hợp đồng cũng khác nhau.

“Về mặt pháp lý, 2 hợp đồng này sẽ không ảnh hưởng lẫn nhau. Tất nhiên, trên thực tế chúng lại có quan hệ với nhau. Vậy nên, nếu chủ dự án quyết định không cung cấp nhà, thì giữa ngân hàng và chủ sở hữu vẫn tồn tại vấn đề phải trả nợ. Việc chủ sở hữu nợ ngân hàng không được miễn trừ, nên sẽ gây ra những hậu quả pháp lý nhất định,” Luật sư Ngô nói.

Theo năm 2019, Ủy ban Tư pháp của Tòa án Tối cao Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) đã thảo luận về một bản án dân sự (Vụ án số 245) và quyết định rằng rủi ro của các tòa nhà chưa hoàn thành sẽ không do người mua chịu. Vì việc xây dựng chưa hoàn thành thuộc về chủ dự án, và nhà không được giao.

Nếu chấm dứt hợp đồng mua bán trước, hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp, thì chủ dự án phải trả lại gốc và lãi tiền vay mua nhà đã thu cho bên bảo lãnh (ngân hàng cho vay) và người mua (người mua nhà), và người mua sẽ không có nghĩa vụ trả lại.

Luật sư Ngô phân tích rằng sẽ có lợi hơn cho các chủ sở hữu nếu tiền lệ năm 2019 của Tòa án Tối cao được tuân theo.

Luật sư: Tổ chức theo nhóm và cắt bớt nguồn cấp tài chính là điều tốt cho các chủ sở hữu nhỏ

“Hiện đã có những đợt dừng cấp vốn quy mô lớn hoặc tập thể, đó là điều tất yếu.” Luật sư Ngô cho rằng triển vọng của ngành bất động sản Trung Quốc đã sa sút. Nhiều công ty bất động sản không thể trụ vững, ngày càng xuất hiện nhiều tòa nhà thi công dở dang.

Là một chủ doanh nghiệp nhỏ, nhiều người đã gặp khó khăn trong việc cung cấp nhà đã bị dồn vào đường cùng. Họ không muốn ngày càng lún sâu hơn, vì vậy tốt hơn là tạm thời dừng khoản vay.

“Trước tiên phải tạm dừng rồi mới tính tiếp. Còn về mối quan hệ với ngân hàng, việc sau này sẽ thu hồi khoản vay và khởi kiện như thế nào là bước tiếp theo.”

Thứ hai, ngành tài chính của Trung Quốc có quan hệ mật thiết với ngành bất động sản. Các tòa nhà bất động sản chưa hoàn thiện xuất hiện trên quy mô lớn sẽ ảnh hưởng đến tài chính bất động sản.

Hơn nữa, hầu hết các chủ sở hữu có lẽ đều chọn “tạm ngừng cho vay”, phương thức này có lợi nhất cho họ và sẽ đóng một vai trò nhất định trong việc phục hồi dự án.

“Bởi vì vấn đề này chỉ có thể được giải quyết sau khi tòa nhà được xây xong. Vì vậy hành động của chủ sở hữu là khái niệm tổ chức bảo vệ quyền lợi của họ theo nhóm, điều này sẽ thúc đẩy các tòa nhà được thi công trở lại.”

Từ góc độ bảo vệ quyền lợi, luật sư Ngô cho rằng việc cắt nguồn cung tập thể là quyền của các chủ sở hữu nhỏ trong việc định đoạt các hợp đồng cho vay của chính họ. Chính phủ không có lý do gì để đàn áp hay duy trì sự ổn định, mà cần điều tiết tích cực hơn, tìm một bên mới có kinh phí và năng lực tới tiếp quản và giải quyết toàn bộ vấn đề.

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục ảm đạm, mặc dù chính quyền địa phương các nơi đưa ra chính sách khuyến khích người dân mua nhà, nhưng hiệu quả không được tốt. Bên cạnh Evergrande và Shimao Group đã vỡ nợ, trái phiếu đô la Mỹ của hơn 60 công ty bất động sản ở Trung Quốc sẽ đáo hạn vào nửa cuối năm nay, điều này có nghĩa là toàn bộ ngành bất động sản ở Trung Quốc đang phải đối mặt với làn sóng vỡ nợ.

Các tòa nhà thi công dở dang xuất hiện trên quy mô lớn và sự ảm đảm của ngành bất động sản có liên quan mật thiết đến chính sách phòng chống dịch cực đoan zero COVID của ĐCSTQ, khiến nền kinh tế bị đình trệ nghiêm trọng.

Chính quyền Huyện Vũ Dương, tỉnh Hà Nam đã công bố lệnh phong tỏa mới nhất bắt đầu từ hôm 11/7. Theo thống kê, Vũ Dương có khoảng 300.000 hộ dân, nơi có Công ty Sắt thép Vũ Dương cũng đang yêu cầu tất cả nhân viên phải ở nhà, trừ khi họ ra ngoài xét nghiệm COVID-19. Đây là trường hợp phong tỏa khi chỉ phát hiện một ca COVID-19 duy nhất.

Khi Thượng Hải bị phong tỏa do bùng phát dịch viêm phổi Vũ Hán, Tiến sĩ Lâm Hiểu Húc, chuyên gia về virus học người Mỹ, kiêm cựu Giám đốc Phòng Virus học của Viện Nghiên cứu Quân đội Mỹ, từng nói với RFA rằng: “Nếu việc ngăn chặn dịch bệnh ở Thượng Hải thực sự ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế Trung Quốc, các phe phái khác nhau trong ĐCSTQ sẽ lấy điều này làm cái cớ để chỉ trích chính sách “zero COVID”, khiến đấu đá trong nội bộ thêm kịch liệt hơn, làm tăng rủi ro cho việc tái nhiệm của ông Tập Cận Bình.”

Nhà bình luận thời sự Đường Tĩnh Viễn cũng cho rằng trước Đại hội 20 của ĐCSTQ, đấu đá trong nội bộ ĐCSTQ vẫn còn kịch liệt. Gần đây trên mạng internet lan truyền một bài viết lấy danh nghĩa “cư dân mạng Trung Quốc”, phê bình ông Tập Cận Bình trong thời gian cầm quyền đã khiến kinh tế đi xuống, quan hệ quốc tế xấu đi v.v.

Nhưng đối với ông Tập, chiến lược “zero COVID động” là nguyên tắc phòng chống dịch bệnh do đích thân ông quyết định, nếu kế hoạch này bị chứng minh có thể bị thay thế, thì quyền thế của ông Tập nhất định bị ảnh hưởng. Vì vậy, ông Tập Cận Bình, người tích cực đưa ra chủ trương “zero COVID”, “biết rằng không thể thực hiện được nhưng vẫn cố làm”.

Xem thêm

Ngành bất động sản Trung Quốc đối mặt với làn sóng vỡ nợ

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục ảm đạm, toàn bộ ngành bất động sản ở Trung Quốc đang phải đối mặt với làn sóng vỡ nợ.