Đề xuất bổ sung dự án “dân cư hỗn hợp” vào danh mục Nhà nước thu hồi đất

Tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, Bộ NN&MT đề nghị bổ sung thêm danh mục các dự án được Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các sửa đổi được kỳ vọng giúp các nhà đầu tư tiếp cận đất nhanh hơn, chi phí thấp hơn. 

Tại Tờ trình Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ NN&MT nêu thực tế một số dự án sử dụng đất với quy mô diện tích lớn, mang tính động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, góp phần xây dựng nền kinh tế tự chủ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án.

Với quy định của pháp luật hiện hành có yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất đã gây khó khăn trong tổ chức thực hiện đối với trường hợp thực hiện dự án khẩn cấp, cấp bách, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ trong phạm vi dự án, dự án mà khu tái định cư được bố trí theo tuyến của công trình chính.

Yêu cầu việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không bảo đảm sự linh hoạt đối với trường hợp người có đất thu hồi đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất, trong khi các phương pháp định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối. Điều này làm cho người có đất thu hồi thường đòi hỏi giá đất bồi thường cao hoặc yêu cầu được bồi thường bằng đất hoặc giao đất tái định cư để gia tăng lợi ích, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, phát sinh khiếu kiện; trong một số trường hợp không bảo đảm bình đẳng giữa việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người có đất thu hồi, đẩy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công.

Vì vậy, tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị bổ sung khoản 33 vào Điều 79.Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, 

“33. Thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.”

Về chi phí bồi thường trong trường hợp thu hồi đất, Bộ NN&MT kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 92 của Luật Đất đai 2024 theo hướng giao quyền cho Chủ tịch UBND tỉnh quyết định. Cụ thể:

“1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải thu hồi đất mà làm di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng và cần có chính sách đặc thù về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.”

Về giá đất, giá cho thuê đất, Bộ NN&MT cũng kiến nghị Nhà nước cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất, không nên dựa theo giá trị trường (do sự biến động rất mạnh, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai). Dự thảo đề nghị bỏ quy định về Giá đất cụ thể tại điều 160, thay bằng quy định về Hệ số điều chỉnh đất. Cụ thể sửa đổi như sau

“Điều 160. Hệ số điều chỉnh giá đất
1. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, được áp dụng cho các trường hợp áp dụng bảng giá đất nhằm điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo từng năm và được sửa đổi, bổ sung hàng năm
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 05 năm áp dụng bảng giá đất,.
3. Chính phủ quy định chi tiết việc xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.”

Tùng Lâm (t/h)

Xem thêm

Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Đấu giá, đấu thầu không chọn được nhà đầu tư có năng lực

Sau chưa đầy 7 tháng thực thi, ngày 28/7/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chính thức gửi dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024.