Bộ Tài chính đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Minh Long
•
Thứ Ba, 09/12/2025

Bộ Tài chính đề xuất hộ gia đình, cá nhân chỉ nộp 30% chênh lệch giá đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức, thay vì 100% theo Luật Đất đai 2024.

Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở

Bộ Tài chính cho biết bộ này đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm tháo gỡ vướng mắc khi thực hiện Luật Đất đai. Dự thảo tập trung vào việc điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo dự thảo, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở của địa phương, mức thu tiền sử dụng đất tính bằng 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, tiền sử dụng đất của phần diện tích này tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp diện tích vượt trên một lần hạn mức, mức thu là 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và đất nông nghiệp.

Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp 100% chênh lệch theo quy định.

Theo Luật Đất đai 2024, tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tính bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, tức người dân phải nộp toàn bộ 100% khoản chênh lệch này.

Trước đó, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, với mức thu 30% đối với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức. Quy định này đã bị bãi bỏ từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

Thực tế, giá đất nông nghiệp rất thấp, trong khi giá đất ở theo bảng giá đất của nhiều địa phương công bố từ năm 2025 tăng cao, có trường hợp cao gấp nhiều lần so với trước đây.

Điều này khiến nhiều người dân không thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, gặp khó khăn trong hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn rất lớn.

Bộ Tài chính nhận định đây là vấn đề cấp bách, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân, cần có giải pháp tháo gỡ sớm trước khi Luật Đất đai 2024 được sửa đổi.

Mới đây, cử tri một số địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng đã gửi văn bản đến Ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội kiến nghị giảm giá đất, giảm tiền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cho người dân.

Cử tri ở TP.HCM cho rằng giá đất hiện nay chưa phù hợp với đời sống và thu nhập của người dân, đặc biệt là công nhân thu nhập trung bình, thấp. Đồng thời, một số hộ dân có hoàn cảnh khó khăn thực hiện tách thửa, xây nhà cho con nhưng không đủ khả năng tài chính để chuyển mục đích quyền sử dụng đất sang đất ở, nên kiến nghị xem xét tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp.

Cử tri ở Đà Nẵng phản ánh mức thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng quá cao, vượt quá khả năng của nhiều người dân, gây khó khăn trong việc thực hiện các quyền hợp pháp về nhà ở, sản xuất, kinh doanh. Cử tri kiến nghị giảm chính sách thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất theo hướng giảm giá đất từ 20-30% so với hiện nay, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và khả năng tài chính của người dân.

Góp ý cho dự thảo, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – đề nghị chỉ thu 20% chênh lệch đối với phần diện tích chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức.

Với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất của địa phương, ông đề xuất mức thu 30%, thay vì 50% như dự thảo.

Lý do đề xuất, theo Hiệp hội, trên cả nước, nhất là tại các tỉnh phía Nam, nguồn gốc sử dụng đất phổ biến là do các hộ gia đình, cá nhân tạo lập, thừa kế từ nhiều đời, không phải là đất do Nhà nước giao đất.

Trong đó, có nhiều hộ gia đình nhiều thế hệ cùng sống chung, cùng canh tác và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để chia đất cho các thành viên trong gia đình ra ở riêng.

Đồng thời, có cả nhu cầu chuyển nhượng, bán một phần đất ở sau khi đã chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để có tiền xây dựng nhà ở và trang trải chi tiêu, nên cần có chính sách phù hợp với thực tiễn.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng vẫn phải kiểm soát chặt chẽ để phòng ngừa trường hợp nấp bóng hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để lợi dụng chính sách.

Tại cuộc họp đầu tháng 8/2025 với các bộ, ngành và 17 địa phương về việc sửa các quy định liên quan tính tiền sử dụng đất, quỹ phát triển đất theo Nghị định 103 và 104, ông Trần Hồng Hà – Phó Thủ tướng – yêu cầu sửa quy định tiền sử dụng đất theo hướng công bằng, tránh gây khó khi sửa Luật Đất đai 2024.

Ông nhấn mạnh quan điểm khoản thu khi chuyển mục đích sử dụng đất phải có căn cứ rõ ràng, trong đó cần làm rõ lý do thu, điều chỉnh giảm. Đồng thời, ông yêu cầu phân định trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tránh lãng phí tài nguyên đất đai. Ông cho biết Luật Đất đai 2024 đã có bước cải cách mạnh mẽ, xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, nếu các nghị định hướng dẫn không đủ rõ ràng, dễ hiểu, sẽ rất khó thực hiện thống nhất tại địa phương. Ông đề nghị các bộ, ngành tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định phù hợp với đặc thù từng vùng.

Dự thảo nghị quyết dự kiến được trình thông qua trong tháng 9/2025 và có hiệu lực từ ngày ký ban hành đến hết 28/2/2027.